Batteriespeicher auf landwirtschaftlichen Flächen: Chancen prüfen, Risiken verstehen

Immer häufiger werden Landwirte und andere Grundstückseigentümer von Projektentwicklern angesprochen, die geeignete Flächen für Batterie-Energiespeichersysteme, BESS, suchen. Solche Projekte können wirtschaftlich interessant sein, weil sie langfristige Pachteinnahmen versprechen und einen Beitrag zur Energiewende leisten. Zugleich handelt es sich aber nicht um eine gewöhnliche Verpachtung. Wer eine Fläche für einen Batteriespeicher zur Verfügung stellt, sollte vor einer Unterschrift genau verstehen, welche rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Risiken mit dem Projekt verbunden sind.

Warum besondere Vorsicht geboten ist

Batteriespeicher (BESS) sind technisch anspruchsvolle Anlagen. Sie bestehen regelmäßig aus Batteriemodulen, Leistungselektronik, Kühl- und Steuerungstechnik sowie brandschutztechnischen Einrichtungen. Bei fachgerechter Planung, Errichtung und Wartung können Risiken reduziert werden. Für den Verpächter bleibt jedoch entscheidend: Das Grundstück ist der Standort der Anlage. Kommt es zu einem Brand, Umweltvorfall, Rückbauproblem oder einer Insolvenz des Betreibers, kann der Eigentümer der Fläche in rechtliche Auseinandersetzungen hineingezogen werden.

Brand- und Betriebsrisiken

Ein zentrales technisches Risiko ist das sogenannte thermische Durchgehen. Dabei kann sich eine Batteriezelle unkontrolliert erhitzen und eine Kettenreaktion auslösen. Solche Ereignisse können zu Bränden, Rauchgasentwicklung, Explosionen oder einer Wiederentzündung führen. Für den Laien ist wichtig: Ein Batteriespeicherbrand ist nicht mit einem gewöhnlichen Gebäudebrand vergleichbar. Er kann besondere Anforderungen an Feuerwehr, Löschwassermanagement, Sicherheitsabstände, Überwachungstechnik und Notfallplanung stellen.

Verpächter sollten daher nicht allein darauf vertrauen, dass der Projektierer die technischen Fragen „schon regeln“ wird. Im Vertrag sollte nachvollziehbar festgelegt werden, welche Brandschutzkonzepte, Wartungs- und Prüfpflichten, Zutrittsrechte für Rettungskräfte, Meldepflichten und Sicherheitsstandards einzuhalten sind. Sinnvoll ist außerdem, dass der Betreiber regelmäßig Nachweise über Prüfungen und Versicherungen vorlegt.

Umwelt- und Bodenschäden

Besonders sensibel sind mögliche Umweltfolgen. Bei Störungen oder Bränden können belastete Stoffe, Rauchgase oder kontaminiertes Löschwasser entstehen. Gelangen solche Stoffe in Boden, Gewässer oder Grundwasser, können aufwendige Untersuchungen und Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden. Für Landwirte ist dies besonders bedeutsam, weil die Fläche häufig Teil eines Betriebsvermögens ist und ihre Nutzbarkeit langfristig erhalten bleiben muss.

Der Grundstückseigentümer sollte deshalb prüfen lassen, wer im Schadensfall die Sanierung trägt, wer gegenüber Behörden verantwortlich ist und ob die vereinbarten Versicherungen auch öffentlich-rechtliche Ansprüche, Bodensanierung, Löschwasserfolgen und Schäden an Nachbargrundstücken ausreichend erfassen. Entscheidend ist nicht nur, dass irgendeine Versicherung besteht, sondern dass sie zum konkreten Projekt, zur Laufzeit und zum Standort passt.

Rückbau, Insolvenz und langfristige Bindung

Pachtverträge für Batteriespeicher (BESS) sind regelmäßig auf viele Jahre angelegt. Während dieser Zeit können sich Technik, Betreiberstruktur, Versicherungsmarkt, Erlöse und gesetzliche Anforderungen ändern. Ein häufig unterschätztes Risiko liegt im Rückbau: Wenn der Betreiber wirtschaftlich scheitert oder die Anlage am Ende der Laufzeit nicht ordnungsgemäß entfernt, kann der Eigentümer mit einer belasteten Fläche zurückbleiben.

Eine vertraglich sauber geregelte Rückbauverpflichtung sollte daher nicht nur die Entfernung der technischen Anlage, sondern auch Fundamente, Kabel, Zuwegungen, Altlasten und eine Wiederherstellung der Fläche erfassen. Zusätzlich sollte eine werthaltige Sicherheit vereinbart werden, etwa in Form einer Bürgschaft oder eines vergleichbaren Sicherungsmittels. Diese Sicherheit muss während der gesamten Vertragsdauer werthaltig bleiben und an Kostensteigerungen angepasst werden können.

Versicherungen: Nicht nur Nebensache

Versicherungen sollten im Pachtvertrag nicht pauschal oder oberflächlich geregelt werden. Zu prüfen sind insbesondere Betriebshaftpflicht, Umwelthaftpflicht, Umweltschadenversicherung, Sachversicherung, Maschinenbruchversicherung, Betriebsunterbrechung und gegebenenfalls besondere Deckungen gegen Sabotage oder vergleichbare Ereignisse. Für den Verpächter ist wesentlich, dass die Versicherungspflichten des Betreibers konkret beschrieben werden und dass der Bestand der Policen regelmäßig nachgewiesen wird.

Außerdem sollte geregelt werden, welche Selbstbehalte zulässig sind, ob der Verpächter in geeigneter Weise mitgeschützt wird, wann der Betreiber Versicherungsschutz nachweisen muss und welche Rechtsfolgen eintreten, wenn der Versicherungsschutz entfällt oder nicht ausreicht. Ohne solche Regelungen kann sich erst im Schadenfall zeigen, dass die wirtschaftlichen Risiken nicht dort liegen, wo der Verpächter sie erwartet hat.

Typische Punkte für die Vertragsprüfung

• Ist der Nutzungszweck eindeutig beschrieben oder darf der Betreiber die Fläche später weitergehend nutzen?
• Wer trägt Verantwortung und Kosten für Genehmigungen, Betrieb, Wartung, Verkehrssicherung und behördliche Auflagen?
• Welche Brandschutz-, Sicherheits- und Umweltstandards sind verbindlich einzuhalten?
• Welche Versicherungen muss der Betreiber abschließen, nachweisen und während der gesamten Laufzeit aufrechterhalten?
• Ist der Verpächter bei Haftpflicht- und Umweltrisiken ausreichend mitgeschützt?
• Wer haftet bei Schäden an Boden, Grundwasser, Nachbarflächen, Wegen oder sonstigem Eigentum?
• Wie wird der vollständige Rückbau abgesichert?
• Welche Kündigungsrechte bestehen bei Insolvenz, Zahlungsrückstand, fehlender Genehmigung oder Wegfall des Versicherungsschutzes?
• Ist die Pacht angemessen, indexiert und wirtschaftlich tragfähig ausgestaltet?
• Bestehen dingliche Sicherungen, Baulasten oder Grundbucheintragungen, die die spätere Nutzung der Fläche beeinträchtigen können?

Fazit: Erst prüfen, dann unterschreiben

Die Verpachtung einer Fläche für einen Batteriespeicher kann für Landwirte und Grundstückseigentümer eine attraktive Option sein. Sie ist aber mit Risiken verbunden, die weit über die Höhe der jährlichen Pacht hinausgehen. Wer von einer Projektierungsgesellschaft angesprochen wird, sollte den Vertrag nicht als bloßes Standardformular behandeln. Entscheidend ist eine vorausschauende rechtliche Prüfung der Haftung, Versicherungen, Umweltfolgen, Brandschutzanforderungen, Rückbaupflichten und langfristigen Bindungen.

Unsere Kanzlei unterstützt Grundstückseigentümer, Landwirte und Verpächter bei der rechtlichen Bewertung und Gestaltung von Nutzungs-, Miet- und Pachtverträgen für Batteriespeicherprojekte. Ziel ist es, wirtschaftliche Chancen zu nutzen, ohne unüberschaubare Risiken auf dem eigenen Grundstück zu übernehmen.

Tipp: Mit manchen Projekt-Entwicklern kann man im Vorfeld ein Budget für die Kosten der eigenen Vertragsprüfung vereinbaren und so die Kosten für den eigenen Anwalt ganz oder zumindest teilweise von der vertragsantragenden Partei bezahlen lassen.