Aufwendungsersatz nach gekündigtem Maklervertrag – Aktuelle Entscheidung des OLG Frankfurt
Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat am 23. Oktober 2024 ein richtungsweisendes Urteil für Maklerverträge gefällt, das insbesondere die Frage des Aufwendungsersatzes nach einer Kündigung behandelt (Az.: 19 U 134/23). Das Urteil verdeutlicht die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Maklerverhältnis und stellt heraus, dass Maklerkunden nur für tatsächlich angefallene, auftragsbezogene Kosten aufkommen müssen.
Hintergrund: Aufwendungsersatz nur für konkrete Kosten
In dem entschiedenen Fall hatte ein Kunde, der zunächst einen Verkaufsauftrag für seine Immobilie an einen Makler erteilt hatte, seine Verkaufsabsicht aufgegeben und den Maklervertrag gekündigt. Im Anschluss forderte der Makler von seinem Kunden Ersatz für angefallene Gemeinkosten, wie anteilige Bürokosten, die der Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festgehalten hatte.
Das Gericht stellte jedoch klar, dass der Kunde nach Kündigung des Maklervertrags nur solche Kosten ersetzen muss, die konkret durch die Bearbeitung des erteilten Auftrags entstanden sind. Zu den erstattungsfähigen Aufwendungen zählen beispielsweise die Kosten für Inserate oder Fahrtkosten, die explizit mit dem Auftrag des Kunden in Zusammenhang stehen. Allgemeine Gemeinkosten wie anteilige Bürokosten, die in der Regel unabhängig von einzelnen Aufträgen anfallen, sind nicht erstattungsfähig.
Unwirksamkeit der AGB-Klausel zur Zahlung von Gemeinkosten
Eine Klausel in den AGB, die auch allgemeine Gemeinkosten umfasst, hält das OLG Frankfurt für unwirksam. Die Richter führten aus, dass eine solche Regelung den Kunden unangemessen benachteiligt, da diese Kosten in keinem direkten Zusammenhang mit dem konkreten Auftrag stehen und unabhängig von der Kündigung regelmäßig anfallen.
Bedeutung für Makler und Kunden
Das Urteil des OLG Frankfurt stellt klar, dass Maklerkunden bei der Kündigung eines Maklervertrags nicht verpflichtet sind, allgemeine, indirekte Kosten des Maklers zu übernehmen. Diese Entscheidung schafft zusätzliche Klarheit für Makler und ihre Auftraggeber und schützt Verbraucher vor unverhältnismäßigen Forderungen, wenn sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Makler sollten daher ihre Vertragsklauseln entsprechend anpassen und nur jene Kosten geltend machen, die sich eindeutig auf den individuellen Auftrag beziehen lassen.
Das Urteil des OLG Frankfurt kann in verschiedenen Fällen Orientierung geben, in denen die Wirksamkeit und Tragweite von AGB-Klauseln zu den Kostenansprüchen strittig ist. Kunden und Makler profitieren von einer klaren Formulierung ihrer Rechte und Pflichten, sodass eine juristische Beratung in der Vertragsgestaltung empfehlenswert ist.