Wo ist die Mietkaution, wenn die Wohnung zwischenzeitlich an einen anderen Eigentümer verkauft wird? Hat der Mietende eine solche Sicherheit geleistet, kann er seine Mietkaution immer vom Käufer zurückverlangen und zwar unabhängig davon, ob der Käufer – seinerseits – die Sicherheit überhaupt bekommen hat. (§ 566a Satz 1 BGB).
Wo? Wer? Wie?
Egal ob von privat an privat oder ob sich große Immobilienfirmen gegenseitig ganze Wohnungsblocks verkaufen. Nach der Vorschrift des § 566a S.1 BGB tritt der Erwerber des veräußerten Wohnraumes in die Rechte und Pflichten ein, die durch die Leistung der Sicherheit begründet wurden (Vgl. Kniep, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 48, Seite 825, k); NJW 2005, 3494; BGH NZM 2006 sowie das LG Frankfurt WM 1998,31).
Das bedeutet, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung auch dann, wenn der (neue) Erwerber die Mietkaution tatsächlich nicht übernommen (also vielleicht vergessen) hat, der Mieter die Kaution in jedem Falle vom (neuen) Erwerber heraus verlangen darf. Diesen „Schutzgedanken“ des § 556a BGB stellt auch noch mal der BGH in seiner Entscheidung vom 07.03.2012 dar (Az: XII ZR 13/10)
Kann der Mieter seine Sicherheit vom Immobilienkäufer nicht (mehr) zurück erlangen, weil dieser beispielsweise inzwischen insolvent ist und die Kaution nicht korrekt angelegt hat, schützt die Vorschrift § 556 a noch weiter.
In Satz 2 dieser Vorschrift steht, dass dann der Mieter zum ursprünglichen Verkäufer der Immobilie gehen kann. Der Verkäufer bleibt im Ende zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Käufer ausfallen sollte.
Jedoch ist der Mieter nach Treu und Glauben gehalten, zunächst den Käufer als den gegenwärtigen Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (BGH, Urteil v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, NZM 1999 S. 496).
Für Vermieter und Erwerber
Erwerber von Wohnraum müssen hier dringend aufpassen: Die Kautionswerte müssen ihnen vom Verkäufer mitgeteilt und später auch übereignet werden. Entweder gehört das Thema in den notariellen Kaufvertrag oder es muss sich im Preis (abschlag) für das Gebäude niederschlagen.
Für Kettenverkäufe zwischen großen Immobilienfirmen gilt dann der jeweils letzte Erwerber. Selbst dann, wenn beispielsweise der ursprüngliche Eigentümer und Vermieter inzwischen Insolvenz anmelden musste.
Diese Folge gilt auch für Immobilien die aus einer Versteigerung stammen, gem. § 57 ZVG.
Eine Ausnahme-Situation
Eine Ausnahme soll dann bestehen, wenn sich bereits Mieter und ursprünglicher Verkäufer gegenseitig im Streit befinden, wegen ausstehender Miete und mit der Kaution aufgerechnet werden soll.
Denn dann würde ein Widerspruch zur Regelung in § 566a BGB und dem darin bezweckten Schutzgedanken für den Mieter entstehen, wenn sich der Mieter dann erst wieder an den Erwerber halten müsste. (OLG Hamburg Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7/14)
Rechtsanwalt Dominic Döring berät bei zrwd.de zu mietrechtlichen Fragen in Gießen und Umgebung.