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ZORN REICH WYPCHOL DÖRING

Rechtsanwälte in Sozietät


Funkturm – Mobilfunk – Standorte vermarkten und vermieten

Case Study Caption

Funkturm - Mobilfunk – Standorte vermarkten, Anmietung, Laufzeit, Rendite, Haftung, Rückbau

"Dürfen wir einen Funkmast auf Ihrem Grundstück errichten?"

Was ist bei Antennenstandorten zu beachten? Kurz vorweg, Extra-Einnahmen, zusätzliches Geld für das Haus, Ärger mit den Nachbarn, Ärger mit den eigenen Mietern, Ärger mit den Miteigentümern? Richtige Funkmasten auf offenem Feld stellen Provider meist dort auf, wo die Funkabdeckung am besten ist, bzw. wo eine Lücke im Funknetz geschlossen werden soll. Das überprüft der Provider, der Mobilfunkanbieter selbst mit technischen Mitteln und eigenen Trupps. Wer vor Ort eine solche Anlage nicht haben möchte, schaut oft erstaunt, wenn plötzlich der Grundstücksnachbar den Deal macht und dort dem Anbieter erlaubt seinen Mast hinzustellen. Davon wissen heute einige Gemeinden aus Bayern aber auch Hessen zu berichten. Entbrannte erst Streit darüber, ob man einen Mobilfunkmast nun erlauben können und wolle, willigte schnell der Grundstücksnachbar ein und kassierte für den langjährigen Pacht- bzw. Mietvertrag eine gewisse Summe. Daher gleich der Tipp: Sollten Sie, besser Ihr Grundstück auserwählt sein einen Mobilfunkmast (5G, LTE/4G) zu beherbergen übertreiben Sie nicht mit Renditeerwartungen. Meist muss der Mast nicht Punktgenau auf Ihrem Grundstück stehen und der Mobilfunkanbieter hat aus unserer Wahrnehmung auch nur einen begrenzten Spielraum bei der Preisgestaltung seines Mobilfunknetzes.

Zurück in die Stadt oder Gemeinde, zurück zu 5G, zurück in einzelne Straßenzüge.

Eine kleinere Antenneneinheit wird ggf. weniger Pachterträge bringen und es stellt sich auch die Frage, ob auf eine „Straßenlaternen-Lösung“ zurückgegriffen wird. Bisher aber, so scheint es, werden die Dächer weiterhin Anlaufpunkt Nummer eins sein. In Ballungsgebieten kann also auch wegen der Notwendigkeit einer Netzabdeckung der Pachtertrag wieder größer sein, aber eben auch die Zahl der Mitbewerber, die Eigentümer der Nachbardächer.

Rechtliches?

Den baurechtlichen Aspekt übernimmt immer der Anbieter. Hier sind ihm mit Antennenmasten neuster Bauart, genormten Antennenanlagen und einem recht liberalem Landesbaurecht in Hessen (§63 HBO, Antennen bis 10m) für Antennen wenig Steine in den Weg gelegt. Der Aufbau erfolgt aus unserer Erfahrung routinemäßig mit Berücksichtigung des Gebäudes und Blitzschutzes.

Große Projekte genießen im Außenbereich ohnehin ein Privileg, 30m, 40m, 50m werden regelmäßig genehmigt, der Provider lässt sich im Gestattungs-/Mietvertrag oft sowohl einen Gittermast oder einen Schleuderbetonturm absichern, übernimmt dann die Auswahl und spätere öffentlich-rechtliche Genehmigung.

Dabei wird der rechtliche Wunsch des Anbieters immer sein, die Anlage für lange Zeit fest zu betreiben, 10 -30 Jahre sind üblich, ggf. mit langen Kündigungsfristen. Dazu wird er den Wunsch haben die eigentliche Antennen und die Sendeanlage währenddessen immer auf dem neusten Stand zu halten, jedenfalls halten zu können. Das Aussehen der Anlage mag sich also leicht verändern, über den Pachtzeitraum. Außerdem muss der Zugang regelmäßig möglich sein.

Versicherung?

Eine Absicherung des Vermieters durch Versicherungen, ob auf dem Acker oder auf dem Dach empfiehlt sich immer. Blitzschlag, Feuer oder auch Sturm sollten neuerdings mehr Beachtung finden und sich entsprechend auch im Gestattungs-/Pachtvertrag wiederfinden.

Der Hauseigentümer ist meist auch der Vermieter. Er tut gut daran seine Gebäudeversicherung über den Aufbau auf dem Hausdach zu informieren. Gleiches gilt für Bauernhöfe, Stallungen, Fabrikhallen.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Für eine WEG, eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat der BGH in 2014 entschieden, dass nicht mehr ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, vielmehr muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer getroffen werden (Az: BGH VZR 48/13).

Wer die Entscheidung ließt, stellt fest, dass hier der Aspekt der bauliche Veränderungen am Eigentum im Vordergrund steht. Dafür fordert der BGH ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme (untereinander). Immerhin verändert sich das äußere Erscheinungsbild des WEG-Eigentums.

Deshalb werden Wohnungseigentümergemeinschaften als eher unsichere Verhandlungspartner vom Funkdienstanbieter wahrgenommen.

Wohnungsmieter

Die Mieter im Wohnhaus haben bisher wenig gegen eine Antennenanlage vorzubringen, seit der BGH in 2006 entschieden hat.

Entscheidend sei, dass die maßgeblichen Grenzwerte eingehalten würden, heißt es in dem Urteil.

Eine weiter gehende Schutzpflicht des Vermieters könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die wissenschaftliche Diskussion über die Strahlungsrisiken noch nicht abgeschlossen sei. ( BGH VIII ZR 74/05 vom 15. März 2006)

Der BGH wies auch noch darauf hin, dass die jeweiligen Grenzwerte in der Bundesimmissionsschutzverordnung BImSchV auf übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien beruhe, unter anderem der Strahlenschutzkommission.

Diese Normen werden aber fortgeschrieben, also in Abständen immer wieder neu bewertet und weiterentwickelt.

Mieter haben damit eine Duldungspflicht. Etwas anderes ist bisher auch nicht für neue Antennen zu erkennen, aber das wird die Zukunft zeigen.

Wobei der Hauseigentümer bei der Vermarktung seines Gebäudes sicherlich berücksichtigen wird, wie viel ihm ein glücklicher Mieter wert sein mag.

Lesenswert:

https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/01439.htm
https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/netzausbau-so-machen-hausbesitzer-rendite-mit-5g-antennen/24457266.html

Der Kunde fragt sich…

Der Kunde hat auch hier die Rendite im Auge.  Die Börsenzeitung hatte 2020 Appetit bereitet.

Schließlich der Telekom-Anteilsverkauf 2022: Zu dem dem Telekom Chef Tim Höttges sagte: “Wir machen den Wert unseres Funkturmgeschäfts sichtbar….”. Das blieb auch den Flächenvermietern nicht vorborgen.

https://www.golem.de/news/gd-towers-telekom-nimmt-10-7-milliarden-euro-mit-funktuermen-ein-2207-166873.html

Die Dynamik durch 5G Erneuerungen sorgte für so viel Nachfrage(-Stau), dass Anlagen und Infrastruktur gemeinsam genutzt werden (s. auch Prinzipien des Telekommunikationsrechts). Das verspricht über Jahre hinweg wiederkehrende Einnahmen und planbare Investitionen (so der Spiegel, 14.07.2022)

Der Antennenturm kann auch für Jahre die Landschaft prägen.

Soll die Fläche später anders genutzt werden? Ist mehr Rendite durch andere Einrichtungen zu erwarten?

Landwirtschaftliche Nutzung z.B. mit Tieren kann bei entsprechender Umzäunung meist unproblematisch fortgeführt werden. Indexklauseln können Preisveränderung entgegenwirken.

Wir thematisieren regelmäßig auch den meist weit in der Zukunft liegenden Rückbau.

Schornstein-Funkmast

Früher häufig zu sehen und mit solider Rendite: bereits bestehender Turm als Träger für Funkantennen. Heute nicht mehr oberste Priorität, gerade wenn der Schornstein schon älter ist. Wer sorgt für den Erhalt bei Umnutzung.

Standortakquise: 

Aus Sorge, nicht genug private Standorte sichern zu können, werden auch öffentliche Gebäude eingeplant.

https://www.inside-handy.de/news/5g-netzausbau-soll-beschleunigt-werden-sagt-scheuer

Findige Idee entstehen, rund um die Standortwahl:

https://www.inside-digital.de/ratgeber/5g-antennen-technik-standorte

Was überprüfen wir für den Mandanten?

Wegen vermehrter Anfragen zur eigentlichen Standortvermittlung, geben wir noch den Hinweis: Wir sind keine Vermittler oder Makler! Wir können Ihren Standort weder vorschlagen, noch anmelden oder diesen bewerten bzw. funktechnisch bewerten.

Wir prüfen als Anwälte für Sie die vorgelegten Verträge, Vertragsergänzungen, Änderungen und beraten hierzu.

Wer spricht mich ggf. direkt an?

Häufig werden Sie bei Vertragsverhandlungen über die Dach-, Stellflächen und Grundstücke auch durch “Dritte”, also Vermittler, Standortmakler oder Consultants angesprochen. 

Nur beispielhaft sei hier die Firma „Vorblick“ genannt oder „Whitespot“, „MD7“, oder “Eubatnet”. Keine Sorge, das ist inzwischen übliche Routine und geht dadurch meist auch schneller. Die Provider haben schlicht die Standort-Findung oder Akquise “ausgelagert”/”outgesourced”.

Für Ihre Standortangebote setzen sie sich bitte auch direkt mit den Standortbetreibern, sprich den Turminhabern in Verbindung. Das sind z.B. die Firmen Deutsche Funkturm GmbH (DFMG)Vantage Towers oder ATC, American Tower Corporation, Telefonica Deutschland oder neuerdings das 450Mhz Netz oder 1und1. Auch die Deutsche Bahn leitet mit dem Projekt “Gigabit Innovation Track” nun eine Entwicklung von High-Speed-Internet an Zugstrecken ein.

Deren Anschriften und Telefonkontakte finden Sie leicht im Internet.

 

Was ist das 450Mhz Netzwerk?

hierzu ein paar lesenswerte Links:

https://de.wikipedia.org/wiki/450MHz-Funknetz

https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/Telekommunikation/Frequenzen/OeffentlicheNetze/450MHz/450MHz-node.html

https://www.vku.de/themen/infrastruktur-und-dienstleistungen/artikel/noch-in-diesem-jahr-startet-der-testbetrieb-fuer-das-450mhz-funknetz/

 

Wo steht mein Funkmast oder meine Funkzelle?

Sie wollen selbst nachschauen, wo sich Funktürme befinden und was dort aktuell installiert ist?

“Cellmapper” hilft enorm, auch bei der Ausrichtung von Antenne und Router:

https://www.cellmapper.net/map?MCC=262&MNC=3&type=LTE

Wie finden Sie Ihre Funkzelle (CellID) heraus (Android/iOS)?

https://www.mobiflip.de/mobilfunktechnik-netmonitor-apps-fuer-android-und-ios/

Auskunft über elektromagnetische Felder gibt die EMF-Karte der Bundesnetzagentur:

https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Vportal/TK/Funktechnik/EMF/start.html

 

Bei allen Vertragsfragen um bereits bestehende oder neue Gestattungs-/Mietverträge für Antennenstandorte und Funkmasten hilft Ihnen unsere Kanzlei ZRWD, Tel: 0641 202121 aus Gießen.

Zwischen 2021 und 2023 haben wir neben reinen Beratungsgesprächen und Tipps alleine ca. 40 Verträge für Mobilfunkmasten (in Bayern, Hessen, Thüringen, Sachsen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz) quer durch die Republik verhandelt und zum Abschluss bringen können.

BERATUNGSPAKET “FUNKTURM”

Was können Sie vom Beratungs-Paket „Funkturm“ erwarten.

  • Kostenloses Erstgespräch zur Orientierung: Ihr Anliegen, Ihre Ideen und Sorgen. Was wir für Sie tun können.
  • Sichtung von aktuellen und zur Verhandlung gestellten Vertragsunterlagen und Vertragsergänzungen.
  • Empfehlungen zu Änderungen und Anpassungen/ Miete/ Pacht /Haftung
  • Abschlussberatung
  • Abschlussanpassung
  • Das Paket ist insgesamt mit einem Aufwand von bis zu zwei Zeitstunden kalkuliert. Bei darüber hinausgehendem Beratungsbedarf berechnen wir, minutengenau getaktet, pro Stunde.
  • Bevor Mehrkosten entstehen, weisen wir Sie auf den Verbrauch des Inklusivzeitkontingents hin und schließen mit Ihnen eine Zeithonorarvereinbarung ab.

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Skurriles

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Tel : 0641 202121

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