Wenn ein Vermieter zwei Wohnungen in einem Haus besitzt, bewohnt eine davon selbst und vermietet die andere, kann er das Mietverhältnis meist rasch kündigen. Das muss auch ein Mieter wissen, der in ein solches Verhältnis einzieht.

Solange das Verhältnis gut ist, kann der direkte Kontakt das Mietverhältnis erleichtern. Die Wege sind kurz.

Doch wenn Konflikte entstehen, kann das das tägliche Zusammenleben belasten. Da sich Mieter und Vermieter nicht wirklich aus dem Weg gehen können, eskaliert Streit oft schneller.

Während der Mieter meist frei kündigen kann (3 Monats-Frist), ist der Vermieter an strengere Regeln gebunden. Allerdings erleichtert § 573a Abs. 1 S. 1 BGB dem Vermieter die Kündigung, wenn es sich um ein selbst bewohntes Zweifamilienhaus handelt.

Dennoch ist hier zur Beratung der Mietvertrag zu prüfen, ob er (erlaubte) Einzelregelungen enthält, oder Ausschlüsse.

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Kautions-Urteil 2024: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2024 ganz frisch zu Kautionsrückforderungen entschieden.

Vermieter die eine Wohnung oder aber eine Gewerbeimmobilie in beschädigtem Zustand zurückbekommen, mussten im Mietrecht besonders auf eine kurze Verjährungszeit achten.

Es gilt § 548 Absatz 1 BGB. Die kurze Verjährungszeit von nur 6 Monate soll schneller Rechtsfrieden schaffen und den Mieter schützen.

Verjährungszeiten sind im bürgerlichen Sprachgebrauch oft mit 3 Jahren bekannt, z.B. bei Gutscheinen. Das aktuelle Mietrecht kannte aber immer diese kürzere Fristen.

Der Vermieter musste sich beeilen Schäden in der Wohnung zu finden, zu „bepreisen“ und geltend zu machen. Mieter wiederum hofften auf schnelle Klärung, da sie ihre Kaution, die Mietsicherheit zurückgezahlt haben wollten.

Der BGH hat nun aber entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit (bereits) verjährten Schadensersatzansprüchen (6 Monate sind rum, seit Wiedererhalt der Wohnung) auch regelmäßig dann möglich sind, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungbefugnis („Hallo Mieter ich will direkt Geld für die Schäden“ , anstatt „Hallo Mieter, mach das bitte durch eigene Arbeit und Mühe oder Kosten wieder heile!“) nicht innerhalb der unverjährten Zeit (also in diesen 6 Monaten) noch ausgeübt hat.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Pressemitteilung zum Kautions-Urteil des BGH:

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024144.html

[Youtube Mitteilung via TV-Sender „Phoenix“]

Außerdem:

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

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Geschäftsführer persönlich oder (nur) GmbH? Achten Sie (von Anfang an) auf eindeutige Vertragsgestaltung!

Ein GmbH-Geschäftsführer schließt einen Mietvertrag über Gewerberäume ab. Es kommt später zum Prozess. Der Vermieter nimmt den Geschäftsführer persönlich in Haftung. Der Geschäftsführer meint, nur die GmbH sei Mieterin geworden.

Wer haftet für die Miete?

Das Oberlandesgericht Düsseldorf muss den nicht eindeutigen Vertrag auslegen (§§ 133, 157 BGB).

Die Unterschrift des Geschäftsführers war mit einem Firmenstempel versehen. Das spricht für die GmbH. Im Vertrag selbst war der GF neben der GmbH als persönlich gesamtschuldnerisch Haftender aufgeführt. Dahinter jedoch wieder nur die Anschrift der Firma nicht des GF persönliche Anschrift. Zusätzlich stellte das Gericht darauf ab, das hier das Wort „Mieter“ statt „Mieterin“ verwendet wurde. Mieterin hätte wohl eher für die GmbH gestanden.

Nach § 164 Abs. 2 BGB (Vorschriften über Vertretung) nahm das Gericht daher an, dass der GF der Firma neben der GmbH auch im eigenen Namen handel wollte und damit (zusätzliche) Vertragspartei des Mietvertrags geworden war.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 10.10.1996; Az.: 10 U 247/95

Gerade im gewerblichen Mietrecht treffen immer unterschiedliche Haftungsvorstellungen bei Mieter und Vermieter aufeinander. RAe Jörg Reich (Gesellschaftsrecht) und Dominic Döring (Mietrecht) aus der Kanzlei ZRWD aus Gießen beraten hierzu.

https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=OLG%20D%C3%BCsseldorf&Datum=10.10.1996&Aktenzeichen=10%20U%20247%2F95

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…wenn er zu spät zurückgibt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Urteil vom 11.12.2020 – V ZR 26/20) dass ein Untermieter erhebliche Risiken auf sich nimmt, wenn er „seine“ Räume nicht rechtzeitig herausgibt.

Denn dann haftet er für die Kosten des gesamten Objekts.

Der Reihe nach!

Der Hauptmieter einer 100m² Wohnung verstirbt, dass Vertragsverhältnis endet.

Eine Kammer von wenigen m² (hier ca. 7m²) wird vom Untermieter nicht herausgegeben.

Räumungsfrist wurde gesetzt, der Untermieter schließlich zur Räumung verurteilt.

Die Erbin des Hauptmieters verlangt Nutzungsentschädigung  für die gesamte Wohnung.

Sie gewinnt alle Instanzen bis einschließlich zum BGH.

Der Anspruch ergibt sich aus den Regeln des sog. „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“, und der Paragrafen kette §§ 990, 280 I, II, 286, 249, 252 BGB).

Es ist ein Schaden entstanden, dieser kann ersetzt verlangt werden. Dem Untermieter steht nur ein abgeleitetes Besitzrecht zu (er hängt am Hauptmieter, oft missachtet).

Auch die alleine betrachtete Erlaubnis des Vermieters, überhaupt untervermieten zu dürfen, ist kein Verzicht auf irgendwelche Rechte.

Außerdem ist es dem Vermieter und Eigentümer nicht zuzumuten, dass er nun wieder nur einen Teil der Wohnung vermietet. Gleichzeitig wäre es nicht zumutbar dem Vermieter nur einen Schadensersatz für den  den vorenthaltenen Teil (hier 7m²) zu erhalten.

Jeder Untermieter sollte sich erneut deutlich vor Augen führen, dass seine Rechte nur mit dem Hauptmietvertrag einhergehen, sie auf Verzug haften und eigentlich immer einen Informationsvorsprung haben sollten.

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2020&Seite=4&nr=113520&pos=142&anz=3255

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Hinweis auf geänderte Bausubstanz, Schimmelgefahr!

Wer neue und dichte Isolierglasfenster in sein Mietshaus einbaut, sollte seine Mieter dringend auf ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen.

Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Vermieter für Schimmelbefall haftbar sein, denn er kann sich u.U. nicht auf ein ungenügendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters berufen.

Die äußeren Umstände (Bausubstanz) haben sich geändert. Das muss dem Mieter verdeutlicht werden.

Ohne einen konkreten Hinweis auf eine mögliche Schimmelgefahr geht das Gericht davon aus, dass Mieter zwei mal am Tag lüften müssen. Morgens und abends, jeweils 10 Minuten in Form des Quer- und Stoßlüftens.

Etwas anders mag gelten, sollte der Mieter in einem Raum Wäsche trocknen, dann muss wohl öfter gelüftet werden.

Weist der Vermieter nicht auf erhöhte Feuchtigkeit hin, muss auch kein Möbelstück 10cm Abstand von der Wohnungswand haben. (Obwohl das aus eigenem Interesse des Mieters sehr sinnvoll sein kann).

LG Gießen, 02.04.2014 – 1 S 199/13

Dominic Döring, Rechtsanwalt, Gießen

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Der Mietaufhebungsvertrag kann eine einfache und freiwillige Lösung für umfangreiche und komplizierte Situationen sein. Wenn Mieter und Vermieter sich einig sind, können sie ihr gesamtes Mietverhältnis damit vorzeitig beenden und gesetzliche Kündigungsfristen umgehen.

Hier nun die passende kleine Checkliste für den Mietaufhebungsvertrag, aber ohne Vollständigkeitsgarantie!

• Wer sind die Mietparteien? Sind das wirklich alle?
• Ehepartner, Kinder, wer wohnt sonst noch im Haus?
• Nehmen Sie Bezug auf den Mietvertrag (am Besten in der Anlage des Mietaufhebungsvertrages)
• Wann genau wird das Mietverhältnis beendet und wann soll genau geräumt werden (kann auseinanderfalle)
• Wie und in welcher Höhe wird nun die Miete gezahlt?
• Wer übernimmt welche Schönheitsreparaturen ? Oder wird darauf verzichtet?
• Gibt es Geld statt Renovierung / Schönheitsreparatur
• Welche Sachen müssen noch entfernt oder zurückgebaut werden?
• Welche Sachen dürfen eingebaut bleiben?
• Zahlt der Vermieter etwas zu den Umzugskosten des Mieters?
• Zahlt der Vermieter etwas für die Gegenstände die verbleiben sollen?
• Was ist mit der Kaution des Mieters?
• Was ist mit den Betriebskosten? Werden Sie pauschal abgezahlt, werden sie erlassen
• Soll und kann die Wohnung/Haus vorher bereits besichtigt werden?
• Es sollte die stillschweigende Verlängerung gem. § 545 BGB ausgeschlossen werden, damit sich das Mietverhältnis nicht automatisch verlänergt.
• Was ist mit Räumungsschutz? Kann der Mieter (mit Weitsicht) darauf verzichten? Hat er schon eine neue Wohnung?
• Wird für einen solchen Mietaufhebungsvertrag eine Widerrufsbelehrung gem § 355 BGB gebraucht, sprich eine gesetzliche Überlegungszeit für den Mieter, 14 Tage oder doch 1 Monat?
• Schließlich darf die Unterschrift, Datum, Ort (am Besten von allen Mietern (Vater, Mutter) und Mietberechtigten (Kinder, Besucher, Sonstige) ) nicht fehlen, ggf. kann ein Zeuge unterschreiben, wenn im Mietvertrag noch Zustandsbeschreibungen der Wohnung getroffen werden (integriertes Wohnungsübergabeprotokoll)

Lassen Sie sich zu den einzelnen Punkten gerne von Herrn RA Dominic Döring bei ZRWD.de in Gießen beraten.

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Wo? Wer? Wie?

Egal ob von privat an privat oder ob sich große Immobilienfirmen gegenseitig ganze Wohnungsblocks verkaufen. Nach der Vorschrift des § 566a S.1 BGB tritt der Erwerber des veräußerten Wohnraumes in die Rechte und Pflichten ein, die durch die Leistung der Sicherheit begründet wurden (Vgl. Kniep, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 48, Seite 825, k); NJW 2005, 3494; BGH NZM 2006 sowie das LG Frankfurt WM 1998,31).

Das bedeutet, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung auch dann, wenn der (neue) Erwerber die Mietkaution tatsächlich nicht übernommen (also vielleicht vergessen) hat, der Mieter die Kaution in jedem Falle vom (neuen) Erwerber heraus verlangen darf. Diesen „Schutzgedanken“ des § 556a BGB stellt auch noch mal der BGH in seiner Entscheidung vom 07.03.2012 dar (Az: XII ZR 13/10)

Kann der Mieter seine Sicherheit vom Immobilienkäufer nicht (mehr) zurück erlangen, weil dieser beispielsweise inzwischen insolvent ist und die Kaution nicht korrekt angelegt hat, schützt die Vorschrift § 556 a noch weiter.

In Satz 2 dieser Vorschrift steht, dass dann der Mieter zum ursprünglichen Verkäufer der Immobilie gehen kann. Der Verkäufer bleibt im Ende zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Käufer ausfallen sollte.

Jedoch ist der Mieter nach Treu und Glauben gehalten, zunächst den Käufer als den gegenwärtigen Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (BGH, Urteil v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, NZM 1999 S. 496).

Für Vermieter und Erwerber

Erwerber von Wohnraum müssen hier dringend aufpassen: Die Kautionswerte müssen ihnen vom Verkäufer mitgeteilt und später auch übereignet werden. Entweder gehört das Thema in den notariellen Kaufvertrag oder es muss sich im Preis (abschlag) für das Gebäude niederschlagen.

Für Kettenverkäufe zwischen großen Immobilienfirmen gilt dann der jeweils letzte Erwerber. Selbst dann, wenn beispielsweise der ursprüngliche Eigentümer und Vermieter inzwischen Insolvenz anmelden musste.

Diese Folge gilt auch für Immobilien die aus einer Versteigerung stammen, gem. § 57 ZVG.

Eine Ausnahme-Situation

Eine Ausnahme soll dann bestehen, wenn sich bereits Mieter und ursprünglicher Verkäufer gegenseitig im Streit befinden, wegen ausstehender Miete und mit der Kaution aufgerechnet werden soll.

Denn dann würde ein Widerspruch zur Regelung in § 566a BGB und dem darin bezweckten Schutzgedanken für den Mieter entstehen, wenn sich der Mieter dann erst wieder an den Erwerber halten müsste. (OLG Hamburg Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7/14)

Rechtsanwalt Dominic Döring berät bei zrwd.de zu mietrechtlichen Fragen in Gießen und Umgebung.

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Was ist mein Funkmast – Standort wert?

Wir helfen mit Durchsicht der Gestattungs- und Pachtverträge zu Funkmasten und Funktürmen sowohl bei Altverträgen, die möglicherweise verlängert werden sollen (Annex-Ketten) oder auch bei Neuverträgen für Projekte die jetzt gerade erst entstehen.

Dabei werden wir in der Beratung häufiger gefragt, mit welcher Pacht aktuell gerechten werden darf.

Ein Funkturm, Funkmast auf Freiflächen wird vom Provider langfristig geplant. Geringere Laufzeiten lohnen für den Netzbetreiber kaum. Anders sieht es bei Sendeeinrichtungen auf Bestandsgebäuden aus. Aber auch hier ist das Interesse des Providers aus der Erfahrung eher eine langfristige Bindung.

Orientierungspunkt ist regelmäßig eine 30 jährige Laufzeit.

Für Standorte bei denen der Turm vom Vermieter „mitgebracht“ wird (z.B. Wassertürme, Schornsteine, Werbetürme) sieht es ggf. wieder anders aus. Für ältere Standorte sind, historisch bedingt, in der Regel höhere Preise vereinbart.

Verhandlungssache!

Details bleiben Verhandlungssache, wobei häufig 3.000,- pro Jahr für einen Neustandort als Verhandlungsbasis gesehen wird (Stand Herbst 2021, für LTE Mobilfunkturm).

Was gilt es noch zu beachten?

Aufgrund der langfristigen Bindung bestehen Chancen und Möglichkeiten. Gerade in Zeiten, in denen die Inflation steigt, ist eine vernünftige Absicherung der inflationsbedingten Kaufkraft in dem langfristigen Vertrag sinnvoll. Hier versuchen die Anbieter lediglich Möglichkeiten zu Vertragsverhandlungen zu schaffen. Es ist besseer einen einfachen und nahezu automatischen Anpassungsmechanismus zu etablieren. Solche Klauseln (Indexklausel) sind kompliziert und schnell unwirksam, weshalb professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden sollte.

Rückbau!

Ein weiteres Problemfeld sind die teils massiven Baumaßnahmen (Fundamentgestaltung durch Stahlbeton) die im Falle einer Beendigung des Vertragsverhältnisses oder einer anderweitigen Vermarktung der Fläche durchaus ein Problem darstellen können. Hier ist es wichtig darauf zu achten, dass eine wirksame Rückbauverpflichtung installiert wird. Idealerweise wird diese durch entsprechende finanziellen Sicherheitsmechanismen für Unwägbarkeiten in der Zukunft (Insolvenz des Betreibers) abgesichert.

Es gilt also einiges zu beachten, um langfristig kalkulierbares Einkommen zu generieren und unkalkulierbare Risiken oder Kaufkraftverfall entgegenzuwirken.

Bitte beachten Sie: Wir sind keine Vermittler oder Makler! Wir können Ihren Standort weder vorschlagen, noch anmelden oder diesen technisch bewerten.

Wir prüfen als Anwälte für Sie die vorgelegten Verträge und beraten hierzu.

Für Standortangebote setzen sie sich bitte mit den Standortbetreibern, sprich den Turminhabern in Verbindung. Das sind z.B. die Firmen Deutsche Funkturm GmbH (DFMG), Vantage Towers oder ATC, American Tower Corporation, ggf. die Firma MD7, Telefonica Deutschland. Deren Anschriften und Telefonkontakte finden Sie leicht im Internet.

Häufig werden Sie auch durch dritte Vermittler (sog. „Consultants“) angeschrieben, nur beispielhaft sei hier die Firma „Vorblick“ genannt oder „Whitespot“.

Preise, Renditen, Erfahrungen:

Ein Markt wird beherrscht von Angebot und Nachfrage.

Es ist durchaus verständlich, dass Provider oder reine Standortanbieter nun versuchen die Preise, die einst aus den 90er Jahren stammten, günstiger zu gestalten. Immerhin zahlen wir für Telefongespräche nicht mehr 30 oder 23 Pfennig. Aber gerade in 2022 sind nicht zuletzt durch Corona, Suezkanal und Ukraine-Krieg die Verbraucherpreise gestiegen und landwirtschaftliche Flächen im Außenbereich könnten ggf. insgesamt wertvoller werden, angesichts trockenerer Sommer und krisenbedingter Ernteausfälle.

Daher ist sicherlich die Diskussion entbrannt ob 3.000 pro Jahr als Maßstab für einen Funkstandort angemessen sind, denn beide Parteien rufen sich nun deutlicher gegenseitig zu

„es wird alles teurer!“

Es ist aber auch zu beobachten, dass bei 2.000,- EUR oder 1.500 EUR pro Jahr langsam eine „Interessensgrenze“ der zu beratenden Kunden, der Mandanten entsteht. Dann wird der Acker doch lieber wieder gesamt verpachtet, es sei zu viel Aufwand, zumal auch zahlreiche Exit-Möglichkeiten, bzw. Kündigungsmöglichkeiten für die Provider und Standortinhaber die Verträge so erscheinen lassen, dass man „lange haben will können“ (30 Jahre max. gesetzlich mögliche vertragliche Laufzeit), aber „zur Not, schnell weg sein darf“ (Standort rentiert sich nicht mehr, weil unwirtschaftlich).

Der geneigte Leser beachtet bitte, es geht hier um Standorte auf Landflächen, meist im Außenbereich.

Als weitere Überlegung sollte überprüft werden, ob der Standort schon „uralt“ ist, sprich aus den 90ern, dann ist er sicherlich voll abgeschrieben, doch auch dann ist die Frage, ob der Anbieter/Provider gerade jetzt Lust und Zeit hat, bei einem Rückbau das Fundament aus der Wiese zu graben. Für den Metallturm braucht er in diesen Tagen allerdings nur kurz einen Schrotthändler anrufen.

Ein interessanter Fall aus der Eifel, der gut zum Thema passt, von Golem.de

https://www.golem.de/news/kein-deutscher-mobilfunk-gemeinde-will-nicht-als-weisser-fleck-gelten-2303-172507.html

Der Beitrag Pacht für Funkmast – Was kann ich erwarten? [Update] erschien zuerst auf Anwälte in Gießen.

Art 6 Abs, 1 lit b DSGVO

1. Runde – kennenlernen eines allgemeinen Mietinteressenten für die Whg.

• normale Identifikation, Anschrift und Name
• Wohnberechtigungsschein ( nach Situation)
• Sind Haustiere (Hund) vorhanden

2. Runde engere Auswahl der Bewerber

• Haben die Bewohner Kinder
• Insolvenz, Räumungsklage
• Nettoeinkommen
• Beruf + Arbeitgeber

(auf keinen Fall, tabu, Fragen oder gar Aufzeichnungen zu)

• Religion
• Vorstrafen, Verfahren, Ermittlungen
• Heirat, Schwangerschaft, Kinderwunsch
• Mitgliedschaft, Verein, Partei, Sekte, Verband,
• Dauer einer Beschäftigung
• Kontaktdaten des vorherigen Vermieters

3. Runde – konkreter Abschluss des Vertrages

• Gehaltsabrechnung (teilgeschwärzt)
• Bestätigung vom AG
• Einkommenssteuerbescheid (geschwärzt)

Großes P: „Die Selbstauskunft der Schufa“

• keine wirkliche Freiwilligkeit
• insegsamt zu viele Daten für den Vermieter
• Schwärzungen machen den Mieter immer verdächtig
• Nur wenn der Mieter sie ungefragt und freiwillig mitbringt und vorlegt, aber nur hineinschauen, auf keinen Fall als Kopie mit zur Vermieterakte nehmen (schafft nur datenschutzrechtlichen Beweis eines Verstoßes gegen sich selbst)

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