Kautions-Urteil 2024: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2024 ganz frisch zu Kautionsrückforderungen entschieden.

Vermieter die eine Wohnung oder aber eine Gewerbeimmobilie in beschädigtem Zustand zurückbekommen, mussten im Mietrecht besonders auf eine kurze Verjährungszeit achten.

Es gilt § 548 Absatz 1 BGB. Die kurze Verjährungszeit von nur 6 Monate soll schneller Rechtsfrieden schaffen und den Mieter schützen.

Verjährungszeiten sind im bürgerlichen Sprachgebrauch oft mit 3 Jahren bekannt, z.B. bei Gutscheinen. Das aktuelle Mietrecht kannte aber immer diese kürzere Fristen.

Der Vermieter musste sich beeilen Schäden in der Wohnung zu finden, zu „bepreisen“ und geltend zu machen. Mieter wiederum hofften auf schnelle Klärung, da sie ihre Kaution, die Mietsicherheit zurückgezahlt haben wollten.

Der BGH hat nun aber entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit (bereits) verjährten Schadensersatzansprüchen (6 Monate sind rum, seit Wiedererhalt der Wohnung) auch regelmäßig dann möglich sind, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungbefugnis („Hallo Mieter ich will direkt Geld für die Schäden“ , anstatt „Hallo Mieter, mach das bitte durch eigene Arbeit und Mühe oder Kosten wieder heile!“) nicht innerhalb der unverjährten Zeit (also in diesen 6 Monaten) noch ausgeübt hat.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Pressemitteilung zum Kautions-Urteil des BGH:

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024144.html

[Youtube Mitteilung via TV-Sender „Phoenix“]

Außerdem:

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

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Hinweis auf geänderte Bausubstanz, Schimmelgefahr!

Wer neue und dichte Isolierglasfenster in sein Mietshaus einbaut, sollte seine Mieter dringend auf ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen.

Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Vermieter für Schimmelbefall haftbar sein, denn er kann sich u.U. nicht auf ein ungenügendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters berufen.

Die äußeren Umstände (Bausubstanz) haben sich geändert. Das muss dem Mieter verdeutlicht werden.

Ohne einen konkreten Hinweis auf eine mögliche Schimmelgefahr geht das Gericht davon aus, dass Mieter zwei mal am Tag lüften müssen. Morgens und abends, jeweils 10 Minuten in Form des Quer- und Stoßlüftens.

Etwas anders mag gelten, sollte der Mieter in einem Raum Wäsche trocknen, dann muss wohl öfter gelüftet werden.

Weist der Vermieter nicht auf erhöhte Feuchtigkeit hin, muss auch kein Möbelstück 10cm Abstand von der Wohnungswand haben. (Obwohl das aus eigenem Interesse des Mieters sehr sinnvoll sein kann).

LG Gießen, 02.04.2014 – 1 S 199/13

Dominic Döring, Rechtsanwalt, Gießen

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Wer neue und dichte Isolierglasfenster in sein Mietshaus einbaut, sollte seine Mieter dringend auf ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen.

[In einem solchen Falle kann sich der Taupunkt in der Wohnung zu den Wänden hin verschieben, mit weitreichenden Folgen für das Wohnklima, Was ist ein Taupunkt?]

Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Vermieter für Schimmelbefall haftbar sein, denn er kann sich u.U. nicht auf ein ungenügendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters berufen.

Die äußeren Umstände (Bausubstanz) haben sich geändert und müssen dem Mieter deutlich vor Augen geführt werden.

Ohne einen konkreten Hinweis auf eine mögliche Schimmelgefahr geht das Gericht davon aus, dass Mieter zwei mal am Tag lüften müssen, morgens und abends, jeweils 10 Minuten in Form des Quer- und Stoßlüftens.

Etwas anders mag gelten, sollte der Mieter in einem Raum Wäsche trocknen, dann muss wohl öfter gelüftet werden.

Weist der Vermieter nicht auf erhöhte Feuchtigkeit hin, muss auch kein Möbelstück 10cm Abstand von der Wohnungswand haben (Obwohl das aus eigenem Interesse des Mieters sehr sinnvoll sein kann).

LG Gießen, 02.04.2014 – 1 S 199/13

Dominic Döring, Rechtsanwalt, Gießen

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Wir kochen, duschen, trocknen Wäsche.

Kühlt die Raumluft ab, kann sie weniger Feuchtigkeit aufnehmen, als wärmere Luft.

Feuchtigkeit schlägt sich an Fensterscheiben und den Wänden nieder, als Kondensat.

Zusätzlich kommt es auf den sog. „Taupunkt“ an, ab dem sich aus der Raumluft die Feuchtigkeit als Kondensat, Wasserdampf wie Nebel abscheiden kann. Gerade im Winter kann sich diese spezifische Temperatur und Situation durch die kalten Außentemperaturen in den Innenraum verschieben und ein einladendes Milieu bilden für die Schimmelspore, die dann zum Schimmelpilz heranwächst.

Bauliche Beschaffenheiten, wie das Gebäude, seine Wände und Isolierungen sind vom Mieter nicht zu beeinflussen. Aber Lüften, Luftbewegung und Temperatur (also Heizen) sind Faktoren auf die ein Bewohner Einfluss nehmen kann.

So ändert leider auch eine Krisensituation keine Bauphysik.

Die Wohnraumtemperatur sollte höchstens auf einen Bereich von 16 bis 18 Grad herunter geregelt werden, denn darunter steigt das Risiko für eine Schimmelbildung erheblich an.

Empfohlen wird weiterhin tagsüber eine Temperatur von 19 bis 20 Grad und nachts dann eine leichte Absenkung auf 18 Grad. Feuchtigkeit sollte schnell aufgenommen werden, (Handtuch) und rausgelüftet werden.

Richtig Lüften, so geht’s:

• Regelmäßig lüften, besonders nach dem Kochen, Duschen oder Wäsche trocknen
• Dabei sollte man am besten stoßlüften, statt längere Zeit das Fenster zu kippen – das spart auch Energie. Bestenfalls gegenüberliegende Fenster wählen.
• Idealerweise zwei- bis dreimal am Tag je fünf Minuten Stoßlüften sowie direkt nach dem Kochen und Duschen fünf bis zehn Minuten.
• Bei schlechter Dämmung sollten keine massiven Möbel direkt an die Außenwände zu stellen. Es gilt der Streichholzschachtel/Zigarettenschachtel-Abstand.

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