Wenn ein Vermieter zwei Wohnungen in einem Haus besitzt, bewohnt eine davon selbst und vermietet die andere, kann er das Mietverhältnis meist rasch kündigen. Das muss auch ein Mieter wissen, der in ein solches Verhältnis einzieht.

Solange das Verhältnis gut ist, kann der direkte Kontakt das Mietverhältnis erleichtern. Die Wege sind kurz.

Doch wenn Konflikte entstehen, kann das das tägliche Zusammenleben belasten. Da sich Mieter und Vermieter nicht wirklich aus dem Weg gehen können, eskaliert Streit oft schneller.

Während der Mieter meist frei kündigen kann (3 Monats-Frist), ist der Vermieter an strengere Regeln gebunden. Allerdings erleichtert § 573a Abs. 1 S. 1 BGB dem Vermieter die Kündigung, wenn es sich um ein selbst bewohntes Zweifamilienhaus handelt.

Dennoch ist hier zur Beratung der Mietvertrag zu prüfen, ob er (erlaubte) Einzelregelungen enthält, oder Ausschlüsse.

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Inhalt einer fristlosen Kündigung, waren Drohungen von der Person des Mitbewohners eines Mieters.

Auch das kann ausreichen, zu kündigen.

https://www.deubner-recht.de/news/miet-und-weg-recht/details/artikel/mietvertraege-fristlose-kuendigung-wegen-drohung.html?utm_medium=email&utm_source=rnl_recht_20230712&utm_term=recht&utm_content=NL_2023_28

Eine lesenswerte Übersicht zu „Pöbeleien“ gibt es auch hier:

https://www.promietrecht.de/Blog/Beleidigung-der-Nachbarn-durch-Mieter-Kuendigung-der-Wohnung-E3218.htm

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Ein Bote, eine instruierte dritte Person, lernt das Kündigungsschreiben kennen. Er ließt Inhalt sowie Adressaten/Empfänger und bezeugt, wie das Schreiben (ggf. mit Orig. Vollmacht oder orig. Unterschrift) in einen Umschlag gesteckt wird.

Der Bote und ggf. ein weiterer Zeuge vermerken hierzu in Stichpunkten was passiert ist. (Brief mit Inhalt A in Umschlag, mir übergeben, wann, wo, wozu)

Sie selbst unterschreiben die Kündigung.

Sodann begibt sich der Bote zur Adresse, wo er den Einwurf in den ordentlich beschrifteten Briefkasten vornimmt. Ggf. übergibt er das Schreiben persönlich , nachdem er sich über die Personenidentität erkundigt hat. Damit ist die Kündigungserklärung § 130 BGB in den Machtbereich des Empfängers gelangt, so dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis erlangen kann (BGH VII ZR 22/97)

Schließlich macht sich der Zeuge gut lesbare Notizen zu Datum, Ort, Uhrzeit und ggf. weiteren Umständen der Zustellung – heute gerne zusätzlich garniert mit Foto(s) per Smartphone ( z.B. vom Briefkaste vor Ort) oder gar kurzem Video – und bestätigt alles erneut mit seiner Unterschrift.

Fertig ist eine gelungene Kündigungszustellung.

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Es wird in einem Mietvertrag die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen und zwar für mehr als ein Jahr (ggf. auch deutlich länger). Dieses Schriftstück wird als Anlage dem Mietvertrag beigefügt.

Dieses Schriftstück muss der Schriftform des bürgerlichen Rechts bzw. Mietrechts genügen, also § 550 BGB und § 126 BGB,so verlangt es auch inzwischen der Bundesgerichtshof:

Ist in dieser Anlage der Namen eines Vermieters genannt und gibt es keinerlei Hinweise darauf, dass die gesamte Vereinbarung nur so und solange gelten soll, wie der Vermieter auch Eigentümer des Gebäudes ist, bindet diese Vereinbarung auch einen neuen Erwerber, Käufer, neuen Eigentümer und künftigen Vermieter.

Entscheidung LG Berlin, Urt.v. 8.1.2020 – 65 S 165/19

Wichtig:

Ein wirksamer Verzicht sollte daher zur ordentlichen Anlage, bestenfalls mit Unterschriften gemacht werden.

Bei der Bezeichnung der Parteien ist Vorsicht geboten.
Beide Interessen müssen abgewogen werden.
Bei Erwerb einer Wohnung ist daher der bestehende Mietvertrag genaustens zu prüfen.

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Ein herzliches „Arschloch“ im Hausflur kann für den Mieter auch schon mal eine Kündigung nach sich ziehen. Erst recht das böse „F-Wort“ gegenüber einer Frau.

Dabei muss der Titel nicht einmal dem Vermieter selbst oder dem Nachbarn „verliehen“ werden.

Es reich schon wenn eine Mitarbeiterin eines Nachbarn Ziel der Beleidigung wird.

Der Vermieter kann das als nachhaltige Störung des Hausfriedens ansehen, befand aktuell das Amtsgericht Neuruppin (Az.: 43 C 61/18). Darüber berichtet die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin. Auch die Mitarbeiterin gilt als Teil der Hausgemeinschaft.

In dem verhandelten Fall hatte ein kleiner Hund des Mieters in den Hausflur uriniert. Die Mitarbeiterin eines Wohnungsnachbarn forderte den Hundehalter und Mitmieter auf, die Pfütze zu beseitigen.

Daraufhin beschimpfte der Mann die Frau mit beleidigenden Kraftausdrücken, u.a. dem an das weibliche Geschlecht gerichteten „F….Wortes“. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag und zwar fristlos. Richtig, entschied nun das Amtsgericht.

[Die Gerichtsentscheidung]

„Tätern“ ist nur zu raten sich sofort und ausdrücklich für die Wortwahl zu entschuldigen und dies ggf. schriftlich zu wiederholen, gerade wenn statt einer „Aussage gegen Aussage Situation“ mögliche Zeugen anwesend waren.

„Betroffene“ sollten ebenfalls sofort nach Zeugen suchen, ggf. sofort Mietverwaltung, Vermieter oder die Polizei informieren.

https://openjur.de/u/2254935.html

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Urlaub ohne die Genehmigung vom Arbeitgeber kann auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Arbeitgeber können mit berechtigten Gründen die Urlaubswünsche des Arbeitnehmers ablehnen. Sich dann über die Ablehnung hinwegzusetzen und eigenmächtig Urlaub zu machen berechtigten Arbeitgeber zur Kündigung. Unter Umständen kann sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. So entschied zuletzt das Landesarbeitsgericht Mecklenburg-Vorpommern in seinem Urteil Aktenzeichen 5Sa 88/21.

Der Fall

Selbst ein „an sich“ guter Grund des Arbeitnehmers ändert an dieser Situation nicht zwangsläufig etwas. Im vorliegenden Fall wollte der Arbeitnehmer als Mitglied der Tarifkommission kurzfristig an einer Tarifverhandlung teilnehmen. Aufgrund der angespannten Personalsituation des Arbeitgebers, lehnte diese den kurzfristig beantragten Urlaub ab. Darüber setzte sich der als Busfahrer arbeitende Arbeitnehmer hinweg. Die Folge, die fristlose Kündigung. Das Gericht bestätigte, dass die fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung rechtens war. Man unterstellte dem Busfahrer, dass er sein rechtswidriges Handeln habe erkennen können.

Urlaubsgenehmigung in Textform

Dementsprechend sollte peinlich darauf geachtet werden, dass bei beantragten Urlaub vor Antritt desselben auch die Genehmigung des Arbeitgebers vorliegt. Diese sollte idealerweise in Textform, zumindest in einer E-Mail, vorliegen.

Besser beraten!

Liegen keine berechtigten Gründe vor und ist der Urlaub rechtzeitig beantragt, kann der Arbeitgeber die Urlaubswünsche des Arbeitnehmers nicht ignorieren. Für den Fall dass er gleichwohl den Urlaub nicht gewährt, kann man im Zweifel rechtliche Schritte einleiten. Eine gute Beratung, die von einer Rechtsschutzversicherung, die auch Arbeitsrecht abdeckt, übernommen wird, sollte in jedem Falle erfolgen, bevor man unüberlegt sich zu Schritten hinreißen lässt, die man später bereut.

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