Viele Eigentümer erhalten Anfragen von Netzbetreibern oder Vermittlern, die Flächen für Mobilfunkstandorte suchen. Dabei kann es sich um Dachflächen oder Grundstücke handeln. Solche Verträge sind meist langfristig angelegt und bieten finanzielle Vorteile – bergen aber auch Risiken, die sorgfältig geprüft werden sollten.

Vorteile und Herausforderungen

• Attraktive Einnahmen: Die Vermietung kann lukrativ sein, doch die Renditeerwartungen sollten realistisch bleiben.
• Nachbarschaftliche Konflikte: Mieter, Anwohner oder Miteigentümer könnten sich gegen die Errichtung eines Funkmasts aussprechen.
• Alternative Standorte: Lehnen Sie ab, könnte ein benachbartes Grundstück genutzt werden.

Rechtliche Rahmenbedingungen

• Baugenehmigungen: Die Beantragung übernimmt in der Regel der Netzbetreiber. In vielen Bundesländern sind Antennenanlagen bis 10 Meter Höhe genehmigungsfrei.
• Vertragslaufzeiten: Mietverträge erstrecken sich oft über 10 bis 30 Jahre. Aspekte wie Mieterhöhung, Technikmodernisierung und Kündigungsfristen sollten sorgfältig geprüft werden.
• Eigentümergemeinschaften (WEG): Ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer ist erforderlich (BGH VZR 48/13).
• Mieterrechte: Mieter müssen Antennenanlagen dulden, sofern die gesetzlichen Grenzwerte eingehalten werden (BGH VIII ZR 74/05).

Versicherung und Haftung

• Gebäudeversicherung: Die Versicherung sollte über den Antennenaufbau informiert werden.
• Schadenshaftung: Klare vertragliche Regelungen zu Haftung und Rückbau sind essenziell.
• Untermietverhältnisse: Der Betreiber kann weiteren Netzbetreibern die Nutzung des Standorts ermöglichen – Zusatzeinnahmen sollten vertraglich berücksichtigt werden.

Ihr Vorgehen bei einem Vertragsangebot

1. Prüfung des Angebots: Lassen Sie den Vertrag von einem spezialisierten Anwalt analysieren.
2. Einnahmen realistisch einschätzen: Besonders in Ballungsräumen kann der Mietzins höher ausfallen.
3. Langfristige Auswirkungen bedenken: Ist die Fläche für andere Zwecke vorgesehen?
4. Rückbau sicherstellen: Wer trägt die Kosten am Ende der Laufzeit?

Unsere Kanzlei berät Sie kompetent

Unsere Kanzlei ZRWD in Gießen hat seit 2021 über 95 Funkturm-Verträge bundesweit erfolgreich verhandelt. Wir bieten:

• Kostengünstiges Erstberatungspaket zur Standortbewertung
• Prüfung und Optimierung Ihres Vertrags
• Empfehlungen zu Miete, Haftung und Rückbau

Kontaktieren Sie uns unter Tel: 0641 202121 für eine rechtssichere Beratung!

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Was ist mein Funkmast – Standort wert?

Wir helfen mit Durchsicht der Gestattungs- und Pachtverträge zu Funkmasten und Funktürmen sowohl bei Altverträgen, die möglicherweise verlängert werden sollen (Annex-Ketten) oder auch bei Neuverträgen für Projekte die jetzt gerade erst entstehen.

Dabei werden wir in der Beratung häufiger gefragt, mit welcher Pacht aktuell gerechten werden darf.

Ein Funkturm, Funkmast auf Freiflächen wird vom Provider langfristig geplant. Geringere Laufzeiten lohnen für den Netzbetreiber kaum. Anders sieht es bei Sendeeinrichtungen auf Bestandsgebäuden aus. Aber auch hier ist das Interesse des Providers aus der Erfahrung eher eine langfristige Bindung.

Orientierungspunkt ist regelmäßig eine 30 jährige Laufzeit.

Für Standorte bei denen der Turm vom Vermieter „mitgebracht“ wird (z.B. Wassertürme, Schornsteine, Werbetürme) sieht es ggf. wieder anders aus. Für ältere Standorte sind, historisch bedingt, in der Regel höhere Preise vereinbart.

Verhandlungssache!

Details bleiben Verhandlungssache, wobei häufig 3.000,- pro Jahr für einen Neustandort als Verhandlungsbasis gesehen wird (Stand Herbst 2021, für LTE Mobilfunkturm).

Was gilt es noch zu beachten?

Aufgrund der langfristigen Bindung bestehen Chancen und Möglichkeiten. Gerade in Zeiten, in denen die Inflation steigt, ist eine vernünftige Absicherung der inflationsbedingten Kaufkraft in dem langfristigen Vertrag sinnvoll. Hier versuchen die Anbieter lediglich Möglichkeiten zu Vertragsverhandlungen zu schaffen. Es ist besseer einen einfachen und nahezu automatischen Anpassungsmechanismus zu etablieren. Solche Klauseln (Indexklausel) sind kompliziert und schnell unwirksam, weshalb professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden sollte.

Rückbau!

Ein weiteres Problemfeld sind die teils massiven Baumaßnahmen (Fundamentgestaltung durch Stahlbeton) die im Falle einer Beendigung des Vertragsverhältnisses oder einer anderweitigen Vermarktung der Fläche durchaus ein Problem darstellen können. Hier ist es wichtig darauf zu achten, dass eine wirksame Rückbauverpflichtung installiert wird. Idealerweise wird diese durch entsprechende finanziellen Sicherheitsmechanismen für Unwägbarkeiten in der Zukunft (Insolvenz des Betreibers) abgesichert.

Es gilt also einiges zu beachten, um langfristig kalkulierbares Einkommen zu generieren und unkalkulierbare Risiken oder Kaufkraftverfall entgegenzuwirken.

Bitte beachten Sie: Wir sind keine Vermittler oder Makler! Wir können Ihren Standort weder vorschlagen, noch anmelden oder diesen technisch bewerten.

Wir prüfen als Anwälte für Sie die vorgelegten Verträge und beraten hierzu.

Für Standortangebote setzen sie sich bitte mit den Standortbetreibern, sprich den Turminhabern in Verbindung. Das sind z.B. die Firmen Deutsche Funkturm GmbH (DFMG), Vantage Towers oder ATC, American Tower Corporation, ggf. die Firma MD7, Telefonica Deutschland. Deren Anschriften und Telefonkontakte finden Sie leicht im Internet.

Häufig werden Sie auch durch dritte Vermittler (sog. „Consultants“) angeschrieben, nur beispielhaft sei hier die Firma „Vorblick“ genannt oder „Whitespot“.

Preise, Renditen, Erfahrungen:

Ein Markt wird beherrscht von Angebot und Nachfrage.

Es ist durchaus verständlich, dass Provider oder reine Standortanbieter nun versuchen die Preise, die einst aus den 90er Jahren stammten, günstiger zu gestalten. Immerhin zahlen wir für Telefongespräche nicht mehr 30 oder 23 Pfennig. Aber gerade in 2022 sind nicht zuletzt durch Corona, Suezkanal und Ukraine-Krieg die Verbraucherpreise gestiegen und landwirtschaftliche Flächen im Außenbereich könnten ggf. insgesamt wertvoller werden, angesichts trockenerer Sommer und krisenbedingter Ernteausfälle.

Daher ist sicherlich die Diskussion entbrannt ob 3.000 pro Jahr als Maßstab für einen Funkstandort angemessen sind, denn beide Parteien rufen sich nun deutlicher gegenseitig zu

„es wird alles teurer!“

Es ist aber auch zu beobachten, dass bei 2.000,- EUR oder 1.500 EUR pro Jahr langsam eine „Interessensgrenze“ der zu beratenden Kunden, der Mandanten entsteht. Dann wird der Acker doch lieber wieder gesamt verpachtet, es sei zu viel Aufwand, zumal auch zahlreiche Exit-Möglichkeiten, bzw. Kündigungsmöglichkeiten für die Provider und Standortinhaber die Verträge so erscheinen lassen, dass man „lange haben will können“ (30 Jahre max. gesetzlich mögliche vertragliche Laufzeit), aber „zur Not, schnell weg sein darf“ (Standort rentiert sich nicht mehr, weil unwirtschaftlich).

Der geneigte Leser beachtet bitte, es geht hier um Standorte auf Landflächen, meist im Außenbereich.

Als weitere Überlegung sollte überprüft werden, ob der Standort schon „uralt“ ist, sprich aus den 90ern, dann ist er sicherlich voll abgeschrieben, doch auch dann ist die Frage, ob der Anbieter/Provider gerade jetzt Lust und Zeit hat, bei einem Rückbau das Fundament aus der Wiese zu graben. Für den Metallturm braucht er in diesen Tagen allerdings nur kurz einen Schrotthändler anrufen.

Ein interessanter Fall aus der Eifel, der gut zum Thema passt, von Golem.de

https://www.golem.de/news/kein-deutscher-mobilfunk-gemeinde-will-nicht-als-weisser-fleck-gelten-2303-172507.html

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„Dürfen wir einen Funkmast auf Ihr Grundstück stellen?“, „Und wenn ja zu welchen Konditionen?“

5G Antennen werden geschätzt auf jedem zweiten Hausdach stehen, vermutete eine große Österreichische Zeitung bereits 2018. Der neue Mobilfunkstandart braucht einfach ein engmaschiger es Netz als seine Vorgänger.

Was ist bei Antennenstandorten zu beachten?

Kurz vorweg, Extra-Einnahmen, zusätzliches Geld für das Haus, Ärger mit den Nachbarn, Ärger mit den eigenen Mietern, Antennemast für 30 Jahre auf altem Gebäude? Ärger mit den Miteigentümern?

Richtige Funkmasten auf offenem Feld stellen Provider miest dort auf, wo die Funkabdeckung am besten ist, bzw. wo eine Lücke im Funknetz geschlossen werden soll. Das überprüft der Provider, der Mobilfunkanbieter selbst. Wer vor Ort eine solche Anlage nicht haben möchte, schaut oft erstaunt, wenn plötzlich der Grundstücksnachbar den Deal macht und dort dem Anbieter erlaubt seinen Mast hinzustellen. Davon wissen heute einige Gemeinden aus Bayern aber auch Hessen zu berichten. Entbrannte erst Streit darüber, ob man einen Mobilfunkmast nun erlauben können und wolle, willigte schnell der Grundstücksnachbar ein und kassierte für den langjährigen Pacht- bzw. Mietvertrag eine gewisse Summe.

Daher gleich der Tipp: Sollten Sie, besser Ihr Grundstück auserwählt sein, einen Mobilfunk- Antennenmast (5G, LTE, 450Mhz) zu beherbergen übertreiben Sie es nicht mit der Renditeerwartung. Meist muss der Mast nicht Punktgenau auf Ihrem Grundstück stehen und der Mobilfunkanbieter hat aus unserer Wahrnehmung auch nur einen begrenzten Spielraum bei der Preisgestaltung seines Mobilfunknetzes. Auch droht manchmal Konkurrenz durch den Nachbarn.

Zurück in die Stadt oder Gemeinde, zurück zu 5G, zurück in einzelne Straßenzüge.

Eine kleinere Antenneneinheit wird ggf. weniger Pachterträge bringen und es stellt sich auch die Frage, ob auf eine „Straßenlaternen-Lösung“ zurückgegriffen wird. Bisher aber, so scheint es, werden die Dächer weiterhin Anlaufpunkt Nummer eins sein. In Ballungsgebieten kann also auch wegen der Notwendigkeit einer Netzabdeckung der Pachtertrag wieder größer sein, aber eben auch die Zahl der Mitbewerber, die Eigentümer der Nachbardächer.

Rechtliches?

Den baurechtlichen Aspekt übernimmt immer der Anbieter. Hier sind ihm mit Antennenmasten neuster Bauart, genormten Antennenanlagen und einem recht liberalem Landesbaurecht in Hessen (§63 HBO, Antennen bis 10m) für Antennen wenig Steine in den Weg gelegt. Der Aufbau erfolgt aus unserer Erfahrung routinemäßig mit Berücksichtigung des Gebäudes und Blitzschutzes.

Große Projekte genießen im Außenbereich ohnehin ein Privileg, 30m, 40m, 50m werden regelmäßig genehmigt, der Provider lässt sich im Gestattungs-/Mietvertrag oft sowohl einen Gittermast oder einen Schleuderbetonturm absichern, übernimmt dann die Auswahl und spätere öffentlich-rechtliche Genehmiung.

Dabei wird der rechtliche Wunsch des Anbieters immer sein, die Anlage für lange Zeit fest zu betreiben, 10 -30 Jahre sind üblich, ggf. mit langen Kündigungsfristen. Dazu wird er den Wunsch haben die eigentliche Antennen und die Sendeanlage währenddessen immer auf dem neusten Stand zu halten, jedenfalls halten zu können. Das Aussehen der Anlage mag sich also leicht verändern, über den Pachtzeitraum. Außerdem muss der Zugang regelmäßig möglich sein.

Versicherung?

Eine Absicherung des Vermieters durch Versicherungen, ob auf dem Acker oder auf dem Dach empfiehlt sich immer. Blitzschlag, Feuer oder auch Sturm sollten neuerdings mehr Beachtung finden und sich entsprechend auch im Gestattungs-/Pachtvertrag wiederfinden.

Der Hauseigentümer ist meist auch der Vermieter. Er tut gut daran seine Gebäudeversicherung über den Aufbau auf dem Hausdach zu informieren. Gleiches gilt für Bauernhöfe, Stallungen, Fabrikhallen.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Für eine WEG, eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat der BGH in 2014 entschieden, dass nicht mehr ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, vielmehr muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer getroffen werden (Az: BGH VZR 48/13).

Wer die Entscheidung ließt, stellt fest, dass hier der Aspekt der bauliche Veränderungen am Eigentum im Vordergrund steht. Dafür fordert der BGH ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme (untereinander). Immerhin verändert sich das äußere Erscheinungsbild des WEG-Eigentums.

Deshalb werden Wohnungseigentümergemeinschaften als eher unsichere Verhandlungspartner vom Funkdienstanbieter wahrgenommen.

Wohnungsmieter

Die Mieter im Wohnhaus haben bisher wenig gegen eine Antennenanlage vorzubringen, seit der BGH in 2006 entschieden hat.

Entscheidend sei, dass die maßgeblichen Grenzwerte eingehalten würden, heißt es in dem Urteil.

Eine weiter gehende Schutzpflicht des Vermieters könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die wissenschaftliche Diskussion über die Strahlungsrisiken noch nicht abgeschlossen sei. ( BGH VIII ZR 74/05 vom 15. März 2006)

Der BGH wies auch noch darauf hin, dass die jeweiligen Grenzwerte in der Bundesimmissionsschutzverordnung BImSchV auf übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien beruhe, unter anderem der Strahlenschutzkommission.

Diese Normen werden aber fortgeschrieben, also in Abständen immer wieder neu bewertet und weiterentwickelt.

Mieter haben damit eine Duldungspflicht. Etwas anderes ist bisher auch nicht für neue Antennen zu erkennen, aber das wird die Zukunft zeigen.

Wobei der Hauseigentümer bei der Vermarktung seines Gebäudes sicherlich berücksichtigen wird, wie viel ihm ein glücklicher Mieter wert sein mag.

Lesenswert:

Auf dem freien Land [Update:]

Der Kunde hat auch hier die Rendite im Auge. Der Antennenturm kann für Jahre Landschaft prägen.

Soll die Fläche später anders genutzt werden? Ist mehr Rendite durch andere Einrichtungen zu erwarten?

Landwirtschaftliche Nutzung z.B. mit Tieren kann bei entsprechender Umzäunung meist unproblematisch fortgeführt werden. Indexklauseln können Preisveränderung entgegenwirken.

Wir thematisieren regelmäßig auch den meist weit in der Zukunft liegenden Rückbau.

Aus Sorge, nicht genug private Mobilfunk-Standorte sichern zu können, werden auch öffentliche Gebäude eingeplant und Straßeninfrastruktur.

Findige Idee entstehen, rund um die Standortwahl:

Wegen vermehrter Anfragen zur eigentlichen Standortvermittlung, geben wir noch den Hinweis: Wir sind keine Vermittler oder Makler! Wir können Ihren Standort weder vorschlagen, noch anmelden oder diesen bewerten bzw. funktechnisch bewerten.

Wir prüfen als Anwälte für Sie die vorgelegten Verträge und beraten hierzu.

Für Standortangebote setzen sie sich bitte mit den Standortbetreibern, sprich den Turminhabern in Verbindung. Das sind z.B. die Firmen Deutsche Funkturm GmbH (DFMG), Vantage Towers oder ATC, American Tower Corporation, Telefonica Deutschland oder neuerdings das 450Mhz Netz oder 1und1.

Deren Anschriften und Telefonkontakte finden Sie leicht im Internet.

Häufig werden Sie bei Vertragsverhandlungen auch durch „dritte“ Vermittler, Standortmakler oder Consultants angeschrieben, nur beispielhaft sei hier die Firma „Vorblick“ genannt oder „Whitespot“, „MD7“, oder „Eubatnet“. Keine Sorge, das ist inzwischen Routine und geht meist auch schneller. Die Provider haben schlicht die Standort-Findung oder Akquise „ausgelagert“/“outgesourced“.

Bei Vertragsfragen um bereits bestehende oder neue Gestattungs-/Mietverträge für Antennenstandorte und Funkmasten in Hessen hilft Ihnen unsere Kanzlei ZRWD, Tel: 0641 202121 aus Gießen.

BERATUNGSPAKET „FUNKTURM“

Was können Sie vom Beratungs-Paket „Funkturm“ erwarten.

• Kostenloses Erstgespräch: Ihr Anliegen, Ihre Ideen und Sorgen. Was wir für Sie tun können.
• Sichtung von aktuellen und zur Verhandlung gestellten Vertragsunterlagen und Vertragsergänzungen.
• Empfehlungen zu Änderungen und Anpassungen/ Miete/ Pacht /Haftung

• Abschlussberatung
• Abschlussanpassung
• Das Paket ist insgesamt mit einem Aufwand von bis zu zwei Zeitstunden kalkuliert. Bei darüber hinausgehendem Beratungsbedarf berechnen wir, minutengenau getaktet, pro Stunde.

• Bevor Mehrkosten entstehen, weisen wir Sie auf den Verbrauch des Inklusivzeitkontingents hin und schließen mit Ihnen eine Zeithonorarvereinbarung ab.

Der Beitrag Mobilfunk-Standorte vermarkten und vermieten erschien zuerst auf Anwälte in Gießen.