Kautions-Urteil 2024: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2024 ganz frisch zu Kautionsrückforderungen entschieden.

Vermieter die eine Wohnung oder aber eine Gewerbeimmobilie in beschädigtem Zustand zurückbekommen, mussten im Mietrecht besonders auf eine kurze Verjährungszeit achten.

Es gilt § 548 Absatz 1 BGB. Die kurze Verjährungszeit von nur 6 Monate soll schneller Rechtsfrieden schaffen und den Mieter schützen.

Verjährungszeiten sind im bürgerlichen Sprachgebrauch oft mit 3 Jahren bekannt, z.B. bei Gutscheinen. Das aktuelle Mietrecht kannte aber immer diese kürzere Fristen.

Der Vermieter musste sich beeilen Schäden in der Wohnung zu finden, zu „bepreisen“ und geltend zu machen. Mieter wiederum hofften auf schnelle Klärung, da sie ihre Kaution, die Mietsicherheit zurückgezahlt haben wollten.

Der BGH hat nun aber entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit (bereits) verjährten Schadensersatzansprüchen (6 Monate sind rum, seit Wiedererhalt der Wohnung) auch regelmäßig dann möglich sind, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungbefugnis („Hallo Mieter ich will direkt Geld für die Schäden“ , anstatt „Hallo Mieter, mach das bitte durch eigene Arbeit und Mühe oder Kosten wieder heile!“) nicht innerhalb der unverjährten Zeit (also in diesen 6 Monaten) noch ausgeübt hat.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Pressemitteilung zum Kautions-Urteil des BGH:

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024144.html

[Youtube Mitteilung via TV-Sender „Phoenix“]

Außerdem:

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

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Das Landgericht Berlin hat mal ein gutes Argument gefunden, in welchen Fällen, eine Rückgabe in bunten und ggf. grellen Farben in Ordnung sein könnte.

Die Anspruchsgrundlage für Vermieter ist hier regelmäßig §§ 280 Absatz 1, 241 Absatz 1, Absatz 2 BGB mit dem Grundsatz, dass eben solche grellen Farben potentielle Nachmieter abhalten würde, diese Wohnung zu übernehmen.

Was aber, wenn die Nachmieter draußen bereits Schlange stehen, weil Wohnungsnot herrscht? (Mietbegrenzungsverordnung, 556d BGB, Mangelgebiet).

Gutes Argument

Hier wäre sicherlich zu argumentieren, dass hier kein Pflichtverstoß vorliegt.

http://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2017/pressemitteilung.571110.php [Mit Volltext als PDF]

„ Die Klägerin kann von dem Beklagten auch keinen Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB wegen des Zustands der Dekoration zum Zeitpunkt der Rückgabe verlangen.

Insoweit kann dahinstehen, ob entsprechende Ansprüche überhaupt bestehen, wenn die Schönheitsreparaturlast – wie hier – nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und die von ihm gewählte Dekoration damit bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung der Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs entsprach (vgl. Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466).

Denn selbst wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Rückführung der im Verlaufe der Mietzeit geänderten auf eine allgemein übliche Dekoration spätestens zum Zeitpunkt der Rückgabe bestünde, muss er eine von ihm geschaffene Dekoration allenfalls dann beseitigen, wenn diese von vielen Mietinteressenten üblicherweise nicht akzeptiert würde und einer baldigen Weitervermietung entgegen stünde (vgl. BGH, Urt. v. 6. November 2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, juris Tz. 18 f.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier:

Die Qualität und Formgebung der von dem Beklagten gewählten Dekoration wich bereits tatsächlich nicht in einem derartigen Umfang von der allgemein üblichen Dekoration einer Wohnung ab, dass Mietinteressenten von der Anmietung abgehalten worden wären. 

Hier kam hinzu, dass die Weitervermietung ohnehin nicht gefährdet war, da die Wohnung aufgrund der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in der Folge ohnehin von ihrem Sohn genutzt werden sollte und auch tatsächlich genutzt wurde.

Davon abgesehen ist zumindest in den Gemeinden wie Berlin, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, bereits prima facie davon auszugehen, dass künftige Mietinteressenten die Mietsache selbst mit einer qualitativ unzureichenden oder unüblichen Dekoration umgehend anmieten würden.“

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Wann verjährt denn ein Schaden in der Wohnung?

Der Begriff „Verjährung“ ist vielen Menschen nur insoweit bekannt, als nach über drei Jahren ein Waren- oder Essens-Gutschein vom Anbieter nicht mehr akzeptiert wird. Unabhängig von Ort, Firma oder Veranstalter, die diesen Anspruch erfüllen könnten ist die Frage, ob ein Gutschein verfallen ist (Verfall-Kalkühl des Ausstellers) zunächst nur kaufmännisch zu betrachten.

Die Verjährung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, dort §§ 195 und 199 BGB, geregelt. Die maximale Verjährungsfrist wird dort mit Ablauf von 30 Jahren statuiert.

Im Mietrecht gilt abweichend eine speziellere Vorschrift, § 548 I BGB, die sehr wichtig werden kann.

Nur 6 Monate sieht der Gesetzgeber vor, um Schäden gegen den Mieter durchzusetzen.

Der Gesetzgeber will das laufende Mietverhältnis allerdings nicht belasten und knüpft an den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an, ab dem die Frist zu laufen beginnt.

Nun ergab sich ein interessanter Fall:

Die Mieterin wohnt sein 1981 in der Wohnung. 1984 wird ein Fliesenboden gelegt. Der Boden wird über die Jahre schadhaft, bzw. ist nicht fachgerecht angelegt. 2016 entsteht ein erheblicher Wasserschaden an der Wohnung darunter, durch undichte Fliesen.

Die Mieterpartei erklärt im Prozess, der Anspruch sei verjährt. Anknüpfungspunkt, ab wann der Boden ohne (korrekte) Isolierung verlegt wurde. Der schadhafte Boden würde über nunmehr (über 30 Jahre) verwendet. Sie beruft sich auf § 199 III 1 Nr. 2 BGB. Ansprüche sind damit gegen den Mieter ausgeschlossen. So auch das Argument der Versicherung im Hintergrund, wen wundert es.

Das LG Berlin akzeptiert die Verjährung von 37.500 EUR.

Der BGH sagt NEIN!

Es kommt auf den Zeitpunkt des Entstehens des Schadens gar nicht an, die mietrechtliche Regelung § 548 I sei so speziell, das sie Vorrang genieße und damit komme es nur auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter die Sache (die Wohnung) zurückerhalten habe. In diesem Fall war die Wohnung gar nicht zurückgegeben worden.

Im laufenden Mietverhältnis – und sollte es theoretisch 100 Jahre betragen – verjährt also kein Schadensersatzanspruch. Erst nach, bzw. ab „Rückgabe“.

Es fällt nicht schwer sich vorzustellen, dass gut dokumentierte und sehr zeitnahe Wohnungsrück- und Übergaben damit eine der wichtigsten Zeitpunkte für Vermieter und Verwalter sind und bleiben.

Angesichts solcher Summen ist der Abschluss von Gebäude- (für Vermieter) und Haftpflichtversicherung (für Mieter) ohnehin geboten, nebst der Erwägung eine Hausratversicherung abzuschließen.

Das Urteil darf natürlich nicht falsch verstanden werden. Wir kümmern uns immer zum Ende erst um Alles. Mängel der Mietsache sind weiter rasch an den Vermieter zu melden. Nach §536c BGB ist jeder Mangel der Mietsache dem Vermieter möglichst unverzüglich mitzuteilen, allerdings nur sich der Mangel als solches erkennbar aufdrängt. Informiert man nicht über Mängel, drohen ggf. Schadensersatz für das dann entstandene Ausmaß, außerdem geht der Anspruch verloren, deshalb eine Mietminderung auszusprechen, oder deshalb zu kündigen.

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