Wo? Wer? Wie?

Egal ob von privat an privat oder ob sich große Immobilienfirmen gegenseitig ganze Wohnungsblocks verkaufen. Nach der Vorschrift des § 566a S.1 BGB tritt der Erwerber des veräußerten Wohnraumes in die Rechte und Pflichten ein, die durch die Leistung der Sicherheit begründet wurden (Vgl. Kniep, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 48, Seite 825, k); NJW 2005, 3494; BGH NZM 2006 sowie das LG Frankfurt WM 1998,31).

Das bedeutet, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung auch dann, wenn der (neue) Erwerber die Mietkaution tatsächlich nicht übernommen (also vielleicht vergessen) hat, der Mieter die Kaution in jedem Falle vom (neuen) Erwerber heraus verlangen darf. Diesen „Schutzgedanken“ des § 556a BGB stellt auch noch mal der BGH in seiner Entscheidung vom 07.03.2012 dar (Az: XII ZR 13/10)

Kann der Mieter seine Sicherheit vom Immobilienkäufer nicht (mehr) zurück erlangen, weil dieser beispielsweise inzwischen insolvent ist und die Kaution nicht korrekt angelegt hat, schützt die Vorschrift § 556 a noch weiter.

In Satz 2 dieser Vorschrift steht, dass dann der Mieter zum ursprünglichen Verkäufer der Immobilie gehen kann. Der Verkäufer bleibt im Ende zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Käufer ausfallen sollte.

Jedoch ist der Mieter nach Treu und Glauben gehalten, zunächst den Käufer als den gegenwärtigen Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (BGH, Urteil v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, NZM 1999 S. 496).

Für Vermieter und Erwerber

Erwerber von Wohnraum müssen hier dringend aufpassen: Die Kautionswerte müssen ihnen vom Verkäufer mitgeteilt und später auch übereignet werden. Entweder gehört das Thema in den notariellen Kaufvertrag oder es muss sich im Preis (abschlag) für das Gebäude niederschlagen.

Für Kettenverkäufe zwischen großen Immobilienfirmen gilt dann der jeweils letzte Erwerber. Selbst dann, wenn beispielsweise der ursprüngliche Eigentümer und Vermieter inzwischen Insolvenz anmelden musste.

Diese Folge gilt auch für Immobilien die aus einer Versteigerung stammen, gem. § 57 ZVG.

Eine Ausnahme-Situation

Eine Ausnahme soll dann bestehen, wenn sich bereits Mieter und ursprünglicher Verkäufer gegenseitig im Streit befinden, wegen ausstehender Miete und mit der Kaution aufgerechnet werden soll.

Denn dann würde ein Widerspruch zur Regelung in § 566a BGB und dem darin bezweckten Schutzgedanken für den Mieter entstehen, wenn sich der Mieter dann erst wieder an den Erwerber halten müsste. (OLG Hamburg Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7/14)

Rechtsanwalt Dominic Döring berät bei zrwd.de zu mietrechtlichen Fragen in Gießen und Umgebung.

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Wann verjährt denn ein Schaden in der Wohnung?

Der Begriff „Verjährung“ ist vielen Menschen nur insoweit bekannt, als nach über drei Jahren ein Waren- oder Essens-Gutschein vom Anbieter nicht mehr akzeptiert wird. Unabhängig von Ort, Firma oder Veranstalter, die diesen Anspruch erfüllen könnten ist die Frage, ob ein Gutschein verfallen ist (Verfall-Kalkühl des Ausstellers) zunächst nur kaufmännisch zu betrachten.

Die Verjährung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, dort §§ 195 und 199 BGB, geregelt. Die maximale Verjährungsfrist wird dort mit Ablauf von 30 Jahren statuiert.

Im Mietrecht gilt abweichend eine speziellere Vorschrift, § 548 I BGB, die sehr wichtig werden kann.

Nur 6 Monate sieht der Gesetzgeber vor, um Schäden gegen den Mieter durchzusetzen.

Der Gesetzgeber will das laufende Mietverhältnis allerdings nicht belasten und knüpft an den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an, ab dem die Frist zu laufen beginnt.

Nun ergab sich ein interessanter Fall:

Die Mieterin wohnt sein 1981 in der Wohnung. 1984 wird ein Fliesenboden gelegt. Der Boden wird über die Jahre schadhaft, bzw. ist nicht fachgerecht angelegt. 2016 entsteht ein erheblicher Wasserschaden an der Wohnung darunter, durch undichte Fliesen.

Die Mieterpartei erklärt im Prozess, der Anspruch sei verjährt. Anknüpfungspunkt, ab wann der Boden ohne (korrekte) Isolierung verlegt wurde. Der schadhafte Boden würde über nunmehr (über 30 Jahre) verwendet. Sie beruft sich auf § 199 III 1 Nr. 2 BGB. Ansprüche sind damit gegen den Mieter ausgeschlossen. So auch das Argument der Versicherung im Hintergrund, wen wundert es.

Das LG Berlin akzeptiert die Verjährung von 37.500 EUR.

Der BGH sagt NEIN!

Es kommt auf den Zeitpunkt des Entstehens des Schadens gar nicht an, die mietrechtliche Regelung § 548 I sei so speziell, das sie Vorrang genieße und damit komme es nur auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter die Sache (die Wohnung) zurückerhalten habe. In diesem Fall war die Wohnung gar nicht zurückgegeben worden.

Im laufenden Mietverhältnis – und sollte es theoretisch 100 Jahre betragen – verjährt also kein Schadensersatzanspruch. Erst nach, bzw. ab „Rückgabe“.

Es fällt nicht schwer sich vorzustellen, dass gut dokumentierte und sehr zeitnahe Wohnungsrück- und Übergaben damit eine der wichtigsten Zeitpunkte für Vermieter und Verwalter sind und bleiben.

Angesichts solcher Summen ist der Abschluss von Gebäude- (für Vermieter) und Haftpflichtversicherung (für Mieter) ohnehin geboten, nebst der Erwägung eine Hausratversicherung abzuschließen.

Das Urteil darf natürlich nicht falsch verstanden werden. Wir kümmern uns immer zum Ende erst um Alles. Mängel der Mietsache sind weiter rasch an den Vermieter zu melden. Nach §536c BGB ist jeder Mangel der Mietsache dem Vermieter möglichst unverzüglich mitzuteilen, allerdings nur sich der Mangel als solches erkennbar aufdrängt. Informiert man nicht über Mängel, drohen ggf. Schadensersatz für das dann entstandene Ausmaß, außerdem geht der Anspruch verloren, deshalb eine Mietminderung auszusprechen, oder deshalb zu kündigen.

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