Kautions-Urteil 2024: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2024 ganz frisch zu Kautionsrückforderungen entschieden.

Vermieter die eine Wohnung oder aber eine Gewerbeimmobilie in beschädigtem Zustand zurückbekommen, mussten im Mietrecht besonders auf eine kurze Verjährungszeit achten.

Es gilt § 548 Absatz 1 BGB. Die kurze Verjährungszeit von nur 6 Monate soll schneller Rechtsfrieden schaffen und den Mieter schützen.

Verjährungszeiten sind im bürgerlichen Sprachgebrauch oft mit 3 Jahren bekannt, z.B. bei Gutscheinen. Das aktuelle Mietrecht kannte aber immer diese kürzere Fristen.

Der Vermieter musste sich beeilen Schäden in der Wohnung zu finden, zu „bepreisen“ und geltend zu machen. Mieter wiederum hofften auf schnelle Klärung, da sie ihre Kaution, die Mietsicherheit zurückgezahlt haben wollten.

Der BGH hat nun aber entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit (bereits) verjährten Schadensersatzansprüchen (6 Monate sind rum, seit Wiedererhalt der Wohnung) auch regelmäßig dann möglich sind, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungbefugnis („Hallo Mieter ich will direkt Geld für die Schäden“ , anstatt „Hallo Mieter, mach das bitte durch eigene Arbeit und Mühe oder Kosten wieder heile!“) nicht innerhalb der unverjährten Zeit (also in diesen 6 Monaten) noch ausgeübt hat.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Pressemitteilung zum Kautions-Urteil des BGH:

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024144.html

[Youtube Mitteilung via TV-Sender „Phoenix“]

Außerdem:

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

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…wenn er zu spät zurückgibt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Urteil vom 11.12.2020 – V ZR 26/20) dass ein Untermieter erhebliche Risiken auf sich nimmt, wenn er „seine“ Räume nicht rechtzeitig herausgibt.

Denn dann haftet er für die Kosten des gesamten Objekts.

Der Reihe nach!

Der Hauptmieter einer 100m² Wohnung verstirbt, dass Vertragsverhältnis endet.

Eine Kammer von wenigen m² (hier ca. 7m²) wird vom Untermieter nicht herausgegeben.

Räumungsfrist wurde gesetzt, der Untermieter schließlich zur Räumung verurteilt.

Die Erbin des Hauptmieters verlangt Nutzungsentschädigung  für die gesamte Wohnung.

Sie gewinnt alle Instanzen bis einschließlich zum BGH.

Der Anspruch ergibt sich aus den Regeln des sog. „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“, und der Paragrafen kette §§ 990, 280 I, II, 286, 249, 252 BGB).

Es ist ein Schaden entstanden, dieser kann ersetzt verlangt werden. Dem Untermieter steht nur ein abgeleitetes Besitzrecht zu (er hängt am Hauptmieter, oft missachtet).

Auch die alleine betrachtete Erlaubnis des Vermieters, überhaupt untervermieten zu dürfen, ist kein Verzicht auf irgendwelche Rechte.

Außerdem ist es dem Vermieter und Eigentümer nicht zuzumuten, dass er nun wieder nur einen Teil der Wohnung vermietet. Gleichzeitig wäre es nicht zumutbar dem Vermieter nur einen Schadensersatz für den  den vorenthaltenen Teil (hier 7m²) zu erhalten.

Jeder Untermieter sollte sich erneut deutlich vor Augen führen, dass seine Rechte nur mit dem Hauptmietvertrag einhergehen, sie auf Verzug haften und eigentlich immer einen Informationsvorsprung haben sollten.

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2020&Seite=4&nr=113520&pos=142&anz=3255

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Wo? Wer? Wie?

Egal ob von privat an privat oder ob sich große Immobilienfirmen gegenseitig ganze Wohnungsblocks verkaufen. Nach der Vorschrift des § 566a S.1 BGB tritt der Erwerber des veräußerten Wohnraumes in die Rechte und Pflichten ein, die durch die Leistung der Sicherheit begründet wurden (Vgl. Kniep, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 48, Seite 825, k); NJW 2005, 3494; BGH NZM 2006 sowie das LG Frankfurt WM 1998,31).

Das bedeutet, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung auch dann, wenn der (neue) Erwerber die Mietkaution tatsächlich nicht übernommen (also vielleicht vergessen) hat, der Mieter die Kaution in jedem Falle vom (neuen) Erwerber heraus verlangen darf. Diesen „Schutzgedanken“ des § 556a BGB stellt auch noch mal der BGH in seiner Entscheidung vom 07.03.2012 dar (Az: XII ZR 13/10)

Kann der Mieter seine Sicherheit vom Immobilienkäufer nicht (mehr) zurück erlangen, weil dieser beispielsweise inzwischen insolvent ist und die Kaution nicht korrekt angelegt hat, schützt die Vorschrift § 556 a noch weiter.

In Satz 2 dieser Vorschrift steht, dass dann der Mieter zum ursprünglichen Verkäufer der Immobilie gehen kann. Der Verkäufer bleibt im Ende zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Käufer ausfallen sollte.

Jedoch ist der Mieter nach Treu und Glauben gehalten, zunächst den Käufer als den gegenwärtigen Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (BGH, Urteil v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, NZM 1999 S. 496).

Für Vermieter und Erwerber

Erwerber von Wohnraum müssen hier dringend aufpassen: Die Kautionswerte müssen ihnen vom Verkäufer mitgeteilt und später auch übereignet werden. Entweder gehört das Thema in den notariellen Kaufvertrag oder es muss sich im Preis (abschlag) für das Gebäude niederschlagen.

Für Kettenverkäufe zwischen großen Immobilienfirmen gilt dann der jeweils letzte Erwerber. Selbst dann, wenn beispielsweise der ursprüngliche Eigentümer und Vermieter inzwischen Insolvenz anmelden musste.

Diese Folge gilt auch für Immobilien die aus einer Versteigerung stammen, gem. § 57 ZVG.

Eine Ausnahme-Situation

Eine Ausnahme soll dann bestehen, wenn sich bereits Mieter und ursprünglicher Verkäufer gegenseitig im Streit befinden, wegen ausstehender Miete und mit der Kaution aufgerechnet werden soll.

Denn dann würde ein Widerspruch zur Regelung in § 566a BGB und dem darin bezweckten Schutzgedanken für den Mieter entstehen, wenn sich der Mieter dann erst wieder an den Erwerber halten müsste. (OLG Hamburg Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7/14)

Rechtsanwalt Dominic Döring berät bei zrwd.de zu mietrechtlichen Fragen in Gießen und Umgebung.

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Das Landgericht Berlin hat mal ein gutes Argument gefunden, in welchen Fällen, eine Rückgabe in bunten und ggf. grellen Farben in Ordnung sein könnte.

Die Anspruchsgrundlage für Vermieter ist hier regelmäßig §§ 280 Absatz 1, 241 Absatz 1, Absatz 2 BGB mit dem Grundsatz, dass eben solche grellen Farben potentielle Nachmieter abhalten würde, diese Wohnung zu übernehmen.

Was aber, wenn die Nachmieter draußen bereits Schlange stehen, weil Wohnungsnot herrscht? (Mietbegrenzungsverordnung, 556d BGB, Mangelgebiet).

Gutes Argument

Hier wäre sicherlich zu argumentieren, dass hier kein Pflichtverstoß vorliegt.

http://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2017/pressemitteilung.571110.php [Mit Volltext als PDF]

„ Die Klägerin kann von dem Beklagten auch keinen Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB wegen des Zustands der Dekoration zum Zeitpunkt der Rückgabe verlangen.

Insoweit kann dahinstehen, ob entsprechende Ansprüche überhaupt bestehen, wenn die Schönheitsreparaturlast – wie hier – nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und die von ihm gewählte Dekoration damit bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung der Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs entsprach (vgl. Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466).

Denn selbst wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Rückführung der im Verlaufe der Mietzeit geänderten auf eine allgemein übliche Dekoration spätestens zum Zeitpunkt der Rückgabe bestünde, muss er eine von ihm geschaffene Dekoration allenfalls dann beseitigen, wenn diese von vielen Mietinteressenten üblicherweise nicht akzeptiert würde und einer baldigen Weitervermietung entgegen stünde (vgl. BGH, Urt. v. 6. November 2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, juris Tz. 18 f.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier:

Die Qualität und Formgebung der von dem Beklagten gewählten Dekoration wich bereits tatsächlich nicht in einem derartigen Umfang von der allgemein üblichen Dekoration einer Wohnung ab, dass Mietinteressenten von der Anmietung abgehalten worden wären. 

Hier kam hinzu, dass die Weitervermietung ohnehin nicht gefährdet war, da die Wohnung aufgrund der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in der Folge ohnehin von ihrem Sohn genutzt werden sollte und auch tatsächlich genutzt wurde.

Davon abgesehen ist zumindest in den Gemeinden wie Berlin, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, bereits prima facie davon auszugehen, dass künftige Mietinteressenten die Mietsache selbst mit einer qualitativ unzureichenden oder unüblichen Dekoration umgehend anmieten würden.“

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Wann verjährt denn ein Schaden in der Wohnung?

Der Begriff „Verjährung“ ist vielen Menschen nur insoweit bekannt, als nach über drei Jahren ein Waren- oder Essens-Gutschein vom Anbieter nicht mehr akzeptiert wird. Unabhängig von Ort, Firma oder Veranstalter, die diesen Anspruch erfüllen könnten ist die Frage, ob ein Gutschein verfallen ist (Verfall-Kalkühl des Ausstellers) zunächst nur kaufmännisch zu betrachten.

Die Verjährung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, dort §§ 195 und 199 BGB, geregelt. Die maximale Verjährungsfrist wird dort mit Ablauf von 30 Jahren statuiert.

Im Mietrecht gilt abweichend eine speziellere Vorschrift, § 548 I BGB, die sehr wichtig werden kann.

Nur 6 Monate sieht der Gesetzgeber vor, um Schäden gegen den Mieter durchzusetzen.

Der Gesetzgeber will das laufende Mietverhältnis allerdings nicht belasten und knüpft an den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an, ab dem die Frist zu laufen beginnt.

Nun ergab sich ein interessanter Fall:

Die Mieterin wohnt sein 1981 in der Wohnung. 1984 wird ein Fliesenboden gelegt. Der Boden wird über die Jahre schadhaft, bzw. ist nicht fachgerecht angelegt. 2016 entsteht ein erheblicher Wasserschaden an der Wohnung darunter, durch undichte Fliesen.

Die Mieterpartei erklärt im Prozess, der Anspruch sei verjährt. Anknüpfungspunkt, ab wann der Boden ohne (korrekte) Isolierung verlegt wurde. Der schadhafte Boden würde über nunmehr (über 30 Jahre) verwendet. Sie beruft sich auf § 199 III 1 Nr. 2 BGB. Ansprüche sind damit gegen den Mieter ausgeschlossen. So auch das Argument der Versicherung im Hintergrund, wen wundert es.

Das LG Berlin akzeptiert die Verjährung von 37.500 EUR.

Der BGH sagt NEIN!

Es kommt auf den Zeitpunkt des Entstehens des Schadens gar nicht an, die mietrechtliche Regelung § 548 I sei so speziell, das sie Vorrang genieße und damit komme es nur auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter die Sache (die Wohnung) zurückerhalten habe. In diesem Fall war die Wohnung gar nicht zurückgegeben worden.

Im laufenden Mietverhältnis – und sollte es theoretisch 100 Jahre betragen – verjährt also kein Schadensersatzanspruch. Erst nach, bzw. ab „Rückgabe“.

Es fällt nicht schwer sich vorzustellen, dass gut dokumentierte und sehr zeitnahe Wohnungsrück- und Übergaben damit eine der wichtigsten Zeitpunkte für Vermieter und Verwalter sind und bleiben.

Angesichts solcher Summen ist der Abschluss von Gebäude- (für Vermieter) und Haftpflichtversicherung (für Mieter) ohnehin geboten, nebst der Erwägung eine Hausratversicherung abzuschließen.

Das Urteil darf natürlich nicht falsch verstanden werden. Wir kümmern uns immer zum Ende erst um Alles. Mängel der Mietsache sind weiter rasch an den Vermieter zu melden. Nach §536c BGB ist jeder Mangel der Mietsache dem Vermieter möglichst unverzüglich mitzuteilen, allerdings nur sich der Mangel als solches erkennbar aufdrängt. Informiert man nicht über Mängel, drohen ggf. Schadensersatz für das dann entstandene Ausmaß, außerdem geht der Anspruch verloren, deshalb eine Mietminderung auszusprechen, oder deshalb zu kündigen.

Der Beitrag Verjährung: Schäden in Wohnung Jahrzehnte lang „überwohnen“ erschien zuerst auf Anwälte in Gießen.