Wenn ein Vermieter zwei Wohnungen in einem Haus besitzt, bewohnt eine davon selbst und vermietet die andere, kann er das Mietverhältnis meist rasch kündigen. Das muss auch ein Mieter wissen, der in ein solches Verhältnis einzieht.

Solange das Verhältnis gut ist, kann der direkte Kontakt das Mietverhältnis erleichtern. Die Wege sind kurz.

Doch wenn Konflikte entstehen, kann das das tägliche Zusammenleben belasten. Da sich Mieter und Vermieter nicht wirklich aus dem Weg gehen können, eskaliert Streit oft schneller.

Während der Mieter meist frei kündigen kann (3 Monats-Frist), ist der Vermieter an strengere Regeln gebunden. Allerdings erleichtert § 573a Abs. 1 S. 1 BGB dem Vermieter die Kündigung, wenn es sich um ein selbst bewohntes Zweifamilienhaus handelt.

Dennoch ist hier zur Beratung der Mietvertrag zu prüfen, ob er (erlaubte) Einzelregelungen enthält, oder Ausschlüsse.

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Aus aktuellem Anlass:

Die Kündigungsfrist für einen Eigenbedarf ist die gesetzliche Frist. Sie variiert nach Dauer der bisherigen Mietverhältnisses, denn der Mieter hat sich längere Verweildauer „erwohnt“.

Wohnt er weniger als 5 Jahren: Kündigungsfrist 3 Monaten

Bei einer Dauer ab 5 Jahren: Frist 6 Monate

Wohnt er länger als 8 Jahre: 9 Monate Frist

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen. Dann wird sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Beispiel: Kündigen Sie zum 2. Juni Ihrem Mieter, endet das Mietverhältnis Ende August.

Ab wann darf der Erwerber denn eigentlich kündigen?

Erst ab Grundbucheintragung wird der Käufer Eigentümer der Immobilie. Dann ist er auch Vermieter, selbst wenn Geldübertragung der Mietzahlung ggf. anders geregelt sein mag. Erst von diesem Zeitpunkt an hat er eine eigene Befugnis und kann in seiner Person auch „Bedarf anmelden“ , das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für sich oder gewisse Angehörige kündigen.

Eine Bevollmächtigung – auch in der notariellen Urkunde – wonach man bereits wie ein Vermieter oder Eigentümer handeln darf, nützt nichts. Das wird oft übersehen oder falsch interpretiert, gerade von Maklern.

Allerdings sollte bereits zeitnah bei Erwerb ein Brief durch den Erwerber, den Makler oder den Anwalt die noch in der Immobilie wohnenden Partei darüber aufklären, dass ein Eigenbedarf angestrebt wird, sofern das nicht schon Inhalt von Gesprächen war.

Mit anderen Worten: statt wegen Eigenbedarf zu kündigen sollte man schreiben, dass man wegen Eigenbedarf ab Eintragung ins Grundbuch kündigen wird.

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Es wird in einem Mietvertrag die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen und zwar für mehr als ein Jahr (ggf. auch deutlich länger). Dieses Schriftstück wird als Anlage dem Mietvertrag beigefügt.

Dieses Schriftstück muss der Schriftform des bürgerlichen Rechts bzw. Mietrechts genügen, also § 550 BGB und § 126 BGB,so verlangt es auch inzwischen der Bundesgerichtshof:

Ist in dieser Anlage der Namen eines Vermieters genannt und gibt es keinerlei Hinweise darauf, dass die gesamte Vereinbarung nur so und solange gelten soll, wie der Vermieter auch Eigentümer des Gebäudes ist, bindet diese Vereinbarung auch einen neuen Erwerber, Käufer, neuen Eigentümer und künftigen Vermieter.

Entscheidung LG Berlin, Urt.v. 8.1.2020 – 65 S 165/19

Wichtig:

Ein wirksamer Verzicht sollte daher zur ordentlichen Anlage, bestenfalls mit Unterschriften gemacht werden.

Bei der Bezeichnung der Parteien ist Vorsicht geboten.
Beide Interessen müssen abgewogen werden.
Bei Erwerb einer Wohnung ist daher der bestehende Mietvertrag genaustens zu prüfen.

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Ein herzliches „Arschloch“ im Hausflur kann für den Mieter auch schon mal eine Kündigung nach sich ziehen. Erst recht das böse „F-Wort“ gegenüber einer Frau.

Dabei muss der Titel nicht einmal dem Vermieter selbst oder dem Nachbarn „verliehen“ werden.

Es reich schon wenn eine Mitarbeiterin eines Nachbarn Ziel der Beleidigung wird.

Der Vermieter kann das als nachhaltige Störung des Hausfriedens ansehen, befand aktuell das Amtsgericht Neuruppin (Az.: 43 C 61/18). Darüber berichtet die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin. Auch die Mitarbeiterin gilt als Teil der Hausgemeinschaft.

In dem verhandelten Fall hatte ein kleiner Hund des Mieters in den Hausflur uriniert. Die Mitarbeiterin eines Wohnungsnachbarn forderte den Hundehalter und Mitmieter auf, die Pfütze zu beseitigen.

Daraufhin beschimpfte der Mann die Frau mit beleidigenden Kraftausdrücken, u.a. dem an das weibliche Geschlecht gerichteten „F….Wortes“. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag und zwar fristlos. Richtig, entschied nun das Amtsgericht.

[Die Gerichtsentscheidung]

„Tätern“ ist nur zu raten sich sofort und ausdrücklich für die Wortwahl zu entschuldigen und dies ggf. schriftlich zu wiederholen, gerade wenn statt einer „Aussage gegen Aussage Situation“ mögliche Zeugen anwesend waren.

„Betroffene“ sollten ebenfalls sofort nach Zeugen suchen, ggf. sofort Mietverwaltung, Vermieter oder die Polizei informieren.

https://openjur.de/u/2254935.html

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Wer neue und dichte Isolierglasfenster in sein Mietshaus einbaut, sollte seine Mieter dringend auf ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen.

[In einem solchen Falle kann sich der Taupunkt in der Wohnung zu den Wänden hin verschieben, mit weitreichenden Folgen für das Wohnklima, Was ist ein Taupunkt?]

Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Vermieter für Schimmelbefall haftbar sein, denn er kann sich u.U. nicht auf ein ungenügendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters berufen.

Die äußeren Umstände (Bausubstanz) haben sich geändert und müssen dem Mieter deutlich vor Augen geführt werden.

Ohne einen konkreten Hinweis auf eine mögliche Schimmelgefahr geht das Gericht davon aus, dass Mieter zwei mal am Tag lüften müssen, morgens und abends, jeweils 10 Minuten in Form des Quer- und Stoßlüftens.

Etwas anders mag gelten, sollte der Mieter in einem Raum Wäsche trocknen, dann muss wohl öfter gelüftet werden.

Weist der Vermieter nicht auf erhöhte Feuchtigkeit hin, muss auch kein Möbelstück 10cm Abstand von der Wohnungswand haben (Obwohl das aus eigenem Interesse des Mieters sehr sinnvoll sein kann).

LG Gießen, 02.04.2014 – 1 S 199/13

Dominic Döring, Rechtsanwalt, Gießen

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Der Mietaufhebungsvertrag kann eine einfache und freiwillige Lösung für umfangreiche und komplizierte Situationen sein. Wenn Mieter und Vermieter sich einig sind, können sie ihr gesamtes Mietverhältnis damit vorzeitig beenden und gesetzliche Kündigungsfristen umgehen.

Hier nun die passende kleine Checkliste für den Mietaufhebungsvertrag, aber ohne Vollständigkeitsgarantie!

• Wer sind die Mietparteien? Sind das wirklich alle?
• Ehepartner, Kinder, wer wohnt sonst noch im Haus?
• Nehmen Sie Bezug auf den Mietvertrag (am Besten in der Anlage des Mietaufhebungsvertrages)
• Wann genau wird das Mietverhältnis beendet und wann soll genau geräumt werden (kann auseinanderfalle)
• Wie und in welcher Höhe wird nun die Miete gezahlt?
• Wer übernimmt welche Schönheitsreparaturen ? Oder wird darauf verzichtet?
• Gibt es Geld statt Renovierung / Schönheitsreparatur
• Welche Sachen müssen noch entfernt oder zurückgebaut werden?
• Welche Sachen dürfen eingebaut bleiben?
• Zahlt der Vermieter etwas zu den Umzugskosten des Mieters?
• Zahlt der Vermieter etwas für die Gegenstände die verbleiben sollen?
• Was ist mit der Kaution des Mieters?
• Was ist mit den Betriebskosten? Werden Sie pauschal abgezahlt, werden sie erlassen
• Soll und kann die Wohnung/Haus vorher bereits besichtigt werden?
• Es sollte die stillschweigende Verlängerung gem. § 545 BGB ausgeschlossen werden, damit sich das Mietverhältnis nicht automatisch verlänergt.
• Was ist mit Räumungsschutz? Kann der Mieter (mit Weitsicht) darauf verzichten? Hat er schon eine neue Wohnung?
• Wird für einen solchen Mietaufhebungsvertrag eine Widerrufsbelehrung gem § 355 BGB gebraucht, sprich eine gesetzliche Überlegungszeit für den Mieter, 14 Tage oder doch 1 Monat?
• Schließlich darf die Unterschrift, Datum, Ort (am Besten von allen Mietern (Vater, Mutter) und Mietberechtigten (Kinder, Besucher, Sonstige) ) nicht fehlen, ggf. kann ein Zeuge unterschreiben, wenn im Mietvertrag noch Zustandsbeschreibungen der Wohnung getroffen werden (integriertes Wohnungsübergabeprotokoll)

Lassen Sie sich zu den einzelnen Punkten gerne von Herrn RA Dominic Döring bei ZRWD.de in Gießen beraten.

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Wo? Wer? Wie?

Egal ob von privat an privat oder ob sich große Immobilienfirmen gegenseitig ganze Wohnungsblocks verkaufen. Nach der Vorschrift des § 566a S.1 BGB tritt der Erwerber des veräußerten Wohnraumes in die Rechte und Pflichten ein, die durch die Leistung der Sicherheit begründet wurden (Vgl. Kniep, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, Rn. 48, Seite 825, k); NJW 2005, 3494; BGH NZM 2006 sowie das LG Frankfurt WM 1998,31).

Das bedeutet, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung auch dann, wenn der (neue) Erwerber die Mietkaution tatsächlich nicht übernommen (also vielleicht vergessen) hat, der Mieter die Kaution in jedem Falle vom (neuen) Erwerber heraus verlangen darf. Diesen „Schutzgedanken“ des § 556a BGB stellt auch noch mal der BGH in seiner Entscheidung vom 07.03.2012 dar (Az: XII ZR 13/10)

Kann der Mieter seine Sicherheit vom Immobilienkäufer nicht (mehr) zurück erlangen, weil dieser beispielsweise inzwischen insolvent ist und die Kaution nicht korrekt angelegt hat, schützt die Vorschrift § 556 a noch weiter.

In Satz 2 dieser Vorschrift steht, dass dann der Mieter zum ursprünglichen Verkäufer der Immobilie gehen kann. Der Verkäufer bleibt im Ende zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Käufer ausfallen sollte.

Jedoch ist der Mieter nach Treu und Glauben gehalten, zunächst den Käufer als den gegenwärtigen Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (BGH, Urteil v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, NZM 1999 S. 496).

Für Vermieter und Erwerber

Erwerber von Wohnraum müssen hier dringend aufpassen: Die Kautionswerte müssen ihnen vom Verkäufer mitgeteilt und später auch übereignet werden. Entweder gehört das Thema in den notariellen Kaufvertrag oder es muss sich im Preis (abschlag) für das Gebäude niederschlagen.

Für Kettenverkäufe zwischen großen Immobilienfirmen gilt dann der jeweils letzte Erwerber. Selbst dann, wenn beispielsweise der ursprüngliche Eigentümer und Vermieter inzwischen Insolvenz anmelden musste.

Diese Folge gilt auch für Immobilien die aus einer Versteigerung stammen, gem. § 57 ZVG.

Eine Ausnahme-Situation

Eine Ausnahme soll dann bestehen, wenn sich bereits Mieter und ursprünglicher Verkäufer gegenseitig im Streit befinden, wegen ausstehender Miete und mit der Kaution aufgerechnet werden soll.

Denn dann würde ein Widerspruch zur Regelung in § 566a BGB und dem darin bezweckten Schutzgedanken für den Mieter entstehen, wenn sich der Mieter dann erst wieder an den Erwerber halten müsste. (OLG Hamburg Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7/14)

Rechtsanwalt Dominic Döring berät bei zrwd.de zu mietrechtlichen Fragen in Gießen und Umgebung.

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Wir kochen, duschen, trocknen Wäsche.

Kühlt die Raumluft ab, kann sie weniger Feuchtigkeit aufnehmen, als wärmere Luft.

Feuchtigkeit schlägt sich an Fensterscheiben und den Wänden nieder, als Kondensat.

Zusätzlich kommt es auf den sog. „Taupunkt“ an, ab dem sich aus der Raumluft die Feuchtigkeit als Kondensat, Wasserdampf wie Nebel abscheiden kann. Gerade im Winter kann sich diese spezifische Temperatur und Situation durch die kalten Außentemperaturen in den Innenraum verschieben und ein einladendes Milieu bilden für die Schimmelspore, die dann zum Schimmelpilz heranwächst.

Bauliche Beschaffenheiten, wie das Gebäude, seine Wände und Isolierungen sind vom Mieter nicht zu beeinflussen. Aber Lüften, Luftbewegung und Temperatur (also Heizen) sind Faktoren auf die ein Bewohner Einfluss nehmen kann.

So ändert leider auch eine Krisensituation keine Bauphysik.

Die Wohnraumtemperatur sollte höchstens auf einen Bereich von 16 bis 18 Grad herunter geregelt werden, denn darunter steigt das Risiko für eine Schimmelbildung erheblich an.

Empfohlen wird weiterhin tagsüber eine Temperatur von 19 bis 20 Grad und nachts dann eine leichte Absenkung auf 18 Grad. Feuchtigkeit sollte schnell aufgenommen werden, (Handtuch) und rausgelüftet werden.

Richtig Lüften, so geht’s:

• Regelmäßig lüften, besonders nach dem Kochen, Duschen oder Wäsche trocknen
• Dabei sollte man am besten stoßlüften, statt längere Zeit das Fenster zu kippen – das spart auch Energie. Bestenfalls gegenüberliegende Fenster wählen.
• Idealerweise zwei- bis dreimal am Tag je fünf Minuten Stoßlüften sowie direkt nach dem Kochen und Duschen fünf bis zehn Minuten.
• Bei schlechter Dämmung sollten keine massiven Möbel direkt an die Außenwände zu stellen. Es gilt der Streichholzschachtel/Zigarettenschachtel-Abstand.

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Sofern Mietparteien, also Mieter und Vermieter sich durch einen Mietvertrag (zwangsläufig) auch auf eine (monatliche) Betriebskostenvorauszahlung geeinigt haben, muss der Vermieter einmal im Jahr über die geleisteten Vorschüsse, die Vorauszahlungen, abrechnen. § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB verpflichtet ihn dazu.

Es erfolgt dann hoffentlich eine nachvollziehbare und verständliche und damit formell wirksame Abrechnung, deren Zahlen am besten auch stimmen, womit sie auch materiell wirksam ist.

Überschüssiges Geld muss der Vermieter zurücktzahlen, fehlt Geld zur Vorrauszahlung, kann er es nachfordern.

Dabei gilt für die monatliche Vorauszahlung = der Jahreskostenbetrag geteilt durch 12 Monate des Abrechnungsjahres. Das ist neue Betrag. Das letzte Jahre gibt die Orientierung für eine Erhöhung, ggf. auch Senkung. Oft wird auch der Zeitraum der letzten 3 Jahre dargestellt um einen Durchschnittswert zu ermitteln, auschlaggebend ist aber das letzte Jahr.

Man erkennt sofort, die Betriebskostenabrechnung muss damit aber „gemacht“ und „überreicht“ sein. Eine Schätzung reicht nicht aus. Auch kann nicht mitten im Jahr eine Vorauszahlung erhöht werden.

Aber selbst wenn der Vermieter seine Nebenkostenabrechnung vergessen hat, kann er sie nachholen, um mit ihr dann die Erhöhung des Vorauszahlungsbetrags zu begründen.

Nur die (letzte) Abrechnung ist Grundlage für das Erhöhungsverlangen und das ist nunmal 2021 und nicht etwa „Sorgen“ vor steigenden Energiepreisen. Oder geht doch was?

Spätestens durch die steigenden Energie- und Betriebskosten und die Inflation werden wohl in 2022/2023 besonders viele Abrechnung sehr gründlich erstellt und überprüft werden.

Parteien die sich gut verstehen, können jederzeit auch eine einvernehmliche Lösung finden, denn niemand möchte ein böse Überraschung erleben. Der Mieter nicht, wenn die Abrechnung kommt, der Vermieter nicht wenn die Grundabrechnungen kommen.

Nachtrag:

lesenswert, bei WDR: https://www1.wdr.de/nachrichten/wirtschaft/nachzahlungen-zwei-monatsmieten-vonovia-100.html

Die Entscheidung BGH VIII ZR 294/10 könnte, mit guter, individueller Begründung und Darstellung (der Prognose) die „Rettung“ für den Vermieter darstellen.

Gleichzeitig sitzt die Angst der Mieter tief, eine Nebenkostenvorauszahlung nicht zu leisten, um damit ins „Kündigungsrisiko“ zu gehen.

Dialog ist gefragter denn je….

RAe ZRWD, Gießen

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