Brandschutz: Gewerbemieter und Vermieter sollten sich „vorher“ unterhalten.

Der Vermieter eines Gewerbemietobjekts ist dazu verpflichtet, dieses in einen der gewerblichen Nutzung entsprechenden Zweck zu versetzen. Dies gilt insbesondere für den Brandschutz. Dafür kommen Ihm Behörde, Branchenexperten, Ingenieure und die Feuerwehr zur Hilfe. Bei Neuvermietung gilt, dass die Brandschutzmaßnahmen anzupassen sind. Brandschutz ist eine Art Sicherheits- und Gesundheitsstandard.

„Ändern sich die wissenschaftlichen Erkenntnisse und die Risikobeurteilung etwa durch verbesserte Messmethoden oder neue Forschungsergebnisse und führt das zu einer Verschärfung der Standards, so wird bei einer Verletzung der Mietgebrauch nicht mehr fehlerfrei gewährt unabhängig davon, ob die bei Errichtung des Gebäudes oder Abschluss des Mietvertrages gültigen Normen eingehalten wurden.

Es kommt allein auf den geänderten Standard an (BayObLG, Zeitschrift ZMR 1999, Seite 751, und Zeitschrift NZM 1999, Seite 899; Lützenkirchen, AHB-Mietrecht, 6. Aufl., Seite 592, Rn. 31A)

Die damit verbundenen Kosten sind aber keine Betriebskosten. Sie können nicht einfach dem Mieter aufgebürdet werden. Auch nicht anteilig. Mieter und Vermieter können aber eine separate Vereinbarung über die Kostenverteilung abschließen.

Bestimmte Umbauten oder Änderungen am Gewerbeobjekt bedürfen erneuten behördlichen Genehmigungen. Diese wird fast immer der gewerbetreibende Mieter selbst beantragen.

Die Genehmigungskosten gehen üblicherweise mit dem beantragenden Mieter. Die Umbaukosten teilen Vermieter und Mieter anschließend vielleicht durch Vereinbarung auf.

Es gibt auch Behörden, die bei bestimmten (gefährlichen) Nutzungen ein Gewerbe untersagen oder erhebliche Auflagen machen. Es kann kompliziert werden. Daran erkennt man, wie wichtig es ist diese Schritte im Vorfeld, also noch vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags zu klären. Vergisst wiederum der Mieter sein Gewerbe und seine Nutzungsart im Vertrag (oder am besten deutlich vorher) überhaupt zu erläutern, gehen Brandschutzmaßnahmen, Umbauten und Nachbesserungen wohl zu seinen Kosten und Lasten.

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…wenn er zu spät zurückgibt.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Urteil vom 11.12.2020 – V ZR 26/20) dass ein Untermieter erhebliche Risiken auf sich nimmt, wenn er „seine“ Räume nicht rechtzeitig herausgibt.

Denn dann haftet er für die Kosten des gesamten Objekts.

Der Reihe nach!

Der Hauptmieter einer 100m² Wohnung verstirbt, dass Vertragsverhältnis endet.

Eine Kammer von wenigen m² (hier ca. 7m²) wird vom Untermieter nicht herausgegeben.

Räumungsfrist wurde gesetzt, der Untermieter schließlich zur Räumung verurteilt.

Die Erbin des Hauptmieters verlangt Nutzungsentschädigung  für die gesamte Wohnung.

Sie gewinnt alle Instanzen bis einschließlich zum BGH.

Der Anspruch ergibt sich aus den Regeln des sog. „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“, und der Paragrafen kette §§ 990, 280 I, II, 286, 249, 252 BGB).

Es ist ein Schaden entstanden, dieser kann ersetzt verlangt werden. Dem Untermieter steht nur ein abgeleitetes Besitzrecht zu (er hängt am Hauptmieter, oft missachtet).

Auch die alleine betrachtete Erlaubnis des Vermieters, überhaupt untervermieten zu dürfen, ist kein Verzicht auf irgendwelche Rechte.

Außerdem ist es dem Vermieter und Eigentümer nicht zuzumuten, dass er nun wieder nur einen Teil der Wohnung vermietet. Gleichzeitig wäre es nicht zumutbar dem Vermieter nur einen Schadensersatz für den  den vorenthaltenen Teil (hier 7m²) zu erhalten.

Jeder Untermieter sollte sich erneut deutlich vor Augen führen, dass seine Rechte nur mit dem Hauptmietvertrag einhergehen, sie auf Verzug haften und eigentlich immer einen Informationsvorsprung haben sollten.

https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2020&Seite=4&nr=113520&pos=142&anz=3255

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