Geschäftsführer persönlich oder (nur) GmbH? Achten Sie (von Anfang an) auf eindeutige Vertragsgestaltung!

Ein GmbH-Geschäftsführer schließt einen Mietvertrag über Gewerberäume ab. Es kommt später zum Prozess. Der Vermieter nimmt den Geschäftsführer persönlich in Haftung. Der Geschäftsführer meint, nur die GmbH sei Mieterin geworden.

Wer haftet für die Miete?

Das Oberlandesgericht Düsseldorf muss den nicht eindeutigen Vertrag auslegen (§§ 133, 157 BGB).

Die Unterschrift des Geschäftsführers war mit einem Firmenstempel versehen. Das spricht für die GmbH. Im Vertrag selbst war der GF neben der GmbH als persönlich gesamtschuldnerisch Haftender aufgeführt. Dahinter jedoch wieder nur die Anschrift der Firma nicht des GF persönliche Anschrift. Zusätzlich stellte das Gericht darauf ab, das hier das Wort „Mieter“ statt „Mieterin“ verwendet wurde. Mieterin hätte wohl eher für die GmbH gestanden.

Nach § 164 Abs. 2 BGB (Vorschriften über Vertretung) nahm das Gericht daher an, dass der GF der Firma neben der GmbH auch im eigenen Namen handel wollte und damit (zusätzliche) Vertragspartei des Mietvertrags geworden war.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 10.10.1996; Az.: 10 U 247/95

Gerade im gewerblichen Mietrecht treffen immer unterschiedliche Haftungsvorstellungen bei Mieter und Vermieter aufeinander. RAe Jörg Reich (Gesellschaftsrecht) und Dominic Döring (Mietrecht) aus der Kanzlei ZRWD aus Gießen beraten hierzu.

https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=OLG%20D%C3%BCsseldorf&Datum=10.10.1996&Aktenzeichen=10%20U%20247%2F95

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Brandschutz: Gewerbemieter und Vermieter sollten sich „vorher“ unterhalten.

Der Vermieter eines Gewerbemietobjekts ist dazu verpflichtet, dieses in einen der gewerblichen Nutzung entsprechenden Zweck zu versetzen. Dies gilt insbesondere für den Brandschutz. Dafür kommen Ihm Behörde, Branchenexperten, Ingenieure und die Feuerwehr zur Hilfe. Bei Neuvermietung gilt, dass die Brandschutzmaßnahmen anzupassen sind. Brandschutz ist eine Art Sicherheits- und Gesundheitsstandard.

„Ändern sich die wissenschaftlichen Erkenntnisse und die Risikobeurteilung etwa durch verbesserte Messmethoden oder neue Forschungsergebnisse und führt das zu einer Verschärfung der Standards, so wird bei einer Verletzung der Mietgebrauch nicht mehr fehlerfrei gewährt unabhängig davon, ob die bei Errichtung des Gebäudes oder Abschluss des Mietvertrages gültigen Normen eingehalten wurden.

Es kommt allein auf den geänderten Standard an (BayObLG, Zeitschrift ZMR 1999, Seite 751, und Zeitschrift NZM 1999, Seite 899; Lützenkirchen, AHB-Mietrecht, 6. Aufl., Seite 592, Rn. 31A)

Die damit verbundenen Kosten sind aber keine Betriebskosten. Sie können nicht einfach dem Mieter aufgebürdet werden. Auch nicht anteilig. Mieter und Vermieter können aber eine separate Vereinbarung über die Kostenverteilung abschließen.

Bestimmte Umbauten oder Änderungen am Gewerbeobjekt bedürfen erneuten behördlichen Genehmigungen. Diese wird fast immer der gewerbetreibende Mieter selbst beantragen.

Die Genehmigungskosten gehen üblicherweise mit dem beantragenden Mieter. Die Umbaukosten teilen Vermieter und Mieter anschließend vielleicht durch Vereinbarung auf.

Es gibt auch Behörden, die bei bestimmten (gefährlichen) Nutzungen ein Gewerbe untersagen oder erhebliche Auflagen machen. Es kann kompliziert werden. Daran erkennt man, wie wichtig es ist diese Schritte im Vorfeld, also noch vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags zu klären. Vergisst wiederum der Mieter sein Gewerbe und seine Nutzungsart im Vertrag (oder am besten deutlich vorher) überhaupt zu erläutern, gehen Brandschutzmaßnahmen, Umbauten und Nachbesserungen wohl zu seinen Kosten und Lasten.

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