Das Amtsgericht Hanau (Beschluss vom 3.3.2025, Az. 32 C 266/24) hat entschieden, dass eine E-Mail als zugegangen gilt, selbst wenn der Empfänger eine automatische Antwort zur Stilllegung der Adresse sendet. In bestimmten Fällen kann es jedoch erforderlich sein, eine alternative Kommunikationsmethode zu wählen.

Der Fall: Zustimmung zur Mieterhöhung per E-Mail

Ein Mieter hatte einer Mieterhöhung fristgerecht per E-Mail zugestimmt. Die Vermieterin besaß die Adresse zwar noch, nutzte sie jedoch nicht mehr aktiv. Nach dem Absenden der E-Mail erhielt der Mieter eine automatisierte Nachricht, die auf die Stilllegung der Adresse und eine Nichtweiterleitung hinwies.

Da die Vermieterin keine Bestätigung in anderer Form erhalten hatte, klagte sie auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter verwies im Prozess darauf, dass er bereits per E-Mail und zusätzlich per Post zugestimmt habe. Da die Hauptsache damit erledigt war, musste das Gericht lediglich über die Verfahrenskosten entscheiden.

Die Entscheidung des Gerichts

Das AG Hanau stellte klar, dass eine E-Mail als zugestellt gilt, solange die zugehörige Adresse existiert – unabhängig davon, ob sie aktiv genutzt wird oder eine automatische Stilllegungsnachricht generiert wird. Der Zugang der E-Mail sei in dem Moment erfolgt, in dem sie auf dem E-Mail-Server des Empfängers einging.

Allerdings betonte das Gericht auch die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht zwischen Vertragspartnern. Da der Mieter wusste, dass die Vermieterin seine E-Mail möglicherweise nicht mehr abrief, hätte er zusätzlich einen alternativen Kommunikationsweg, etwa den Postweg, nutzen sollen.

Da im nachträglichen Kostenverfahren keine Beweisaufnahme zum Zugang des Briefs erfolgte, entschied das Gericht, die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben. Das bedeutet, dass jede Partei ihre eigenen Kosten trägt und die Gerichtskosten geteilt werden.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die vollständige Entscheidung kann unter https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE250000261 eingesehen werden.

Mahr zum Thema Zugang einer E-Mail unter https://xn--anwlte-giessen-7hb.de/beweis-zugang-e-mail/

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Wann verjährt denn ein Schaden in der Wohnung?

Der Begriff „Verjährung“ ist vielen Menschen nur insoweit bekannt, als nach über drei Jahren ein Waren- oder Essens-Gutschein vom Anbieter nicht mehr akzeptiert wird. Unabhängig von Ort, Firma oder Veranstalter, die diesen Anspruch erfüllen könnten ist die Frage, ob ein Gutschein verfallen ist (Verfall-Kalkühl des Ausstellers) zunächst nur kaufmännisch zu betrachten.

Die Verjährung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, dort §§ 195 und 199 BGB, geregelt. Die maximale Verjährungsfrist wird dort mit Ablauf von 30 Jahren statuiert.

Im Mietrecht gilt abweichend eine speziellere Vorschrift, § 548 I BGB, die sehr wichtig werden kann.

Nur 6 Monate sieht der Gesetzgeber vor, um Schäden gegen den Mieter durchzusetzen.

Der Gesetzgeber will das laufende Mietverhältnis allerdings nicht belasten und knüpft an den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an, ab dem die Frist zu laufen beginnt.

Nun ergab sich ein interessanter Fall:

Die Mieterin wohnt sein 1981 in der Wohnung. 1984 wird ein Fliesenboden gelegt. Der Boden wird über die Jahre schadhaft, bzw. ist nicht fachgerecht angelegt. 2016 entsteht ein erheblicher Wasserschaden an der Wohnung darunter, durch undichte Fliesen.

Die Mieterpartei erklärt im Prozess, der Anspruch sei verjährt. Anknüpfungspunkt, ab wann der Boden ohne (korrekte) Isolierung verlegt wurde. Der schadhafte Boden würde über nunmehr (über 30 Jahre) verwendet. Sie beruft sich auf § 199 III 1 Nr. 2 BGB. Ansprüche sind damit gegen den Mieter ausgeschlossen. So auch das Argument der Versicherung im Hintergrund, wen wundert es.

Das LG Berlin akzeptiert die Verjährung von 37.500 EUR.

Der BGH sagt NEIN!

Es kommt auf den Zeitpunkt des Entstehens des Schadens gar nicht an, die mietrechtliche Regelung § 548 I sei so speziell, das sie Vorrang genieße und damit komme es nur auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter die Sache (die Wohnung) zurückerhalten habe. In diesem Fall war die Wohnung gar nicht zurückgegeben worden.

Im laufenden Mietverhältnis – und sollte es theoretisch 100 Jahre betragen – verjährt also kein Schadensersatzanspruch. Erst nach, bzw. ab „Rückgabe“.

Es fällt nicht schwer sich vorzustellen, dass gut dokumentierte und sehr zeitnahe Wohnungsrück- und Übergaben damit eine der wichtigsten Zeitpunkte für Vermieter und Verwalter sind und bleiben.

Angesichts solcher Summen ist der Abschluss von Gebäude- (für Vermieter) und Haftpflichtversicherung (für Mieter) ohnehin geboten, nebst der Erwägung eine Hausratversicherung abzuschließen.

Das Urteil darf natürlich nicht falsch verstanden werden. Wir kümmern uns immer zum Ende erst um Alles. Mängel der Mietsache sind weiter rasch an den Vermieter zu melden. Nach §536c BGB ist jeder Mangel der Mietsache dem Vermieter möglichst unverzüglich mitzuteilen, allerdings nur sich der Mangel als solches erkennbar aufdrängt. Informiert man nicht über Mängel, drohen ggf. Schadensersatz für das dann entstandene Ausmaß, außerdem geht der Anspruch verloren, deshalb eine Mietminderung auszusprechen, oder deshalb zu kündigen.

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