Das Amtsgericht Berlin (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.11.2022 – 123 C 77/22) gab jetzt einem Vermieter Recht, das eine im Mietvertrag vereinbarte Indexmiete die Mietpreisbremse „aushebeln“ kann. Beim Einzug habe der Mieter die Indexmiete und ihre Bedingung (ihre Vereinbarung) voll erfüllt (akzeptiert). Damit dürfe die spätere Anpassung der Miete im Rahmen des Verbraucherpreisindex die Mietpreisbremse in Berlin auch übersteigen.

Die vom Mieter und Kläger zitierten Vorschriften, §§ 556d bis §556b BGB sind nur auf die „Ausgangsmiete“ anzuwenden, also den Zeitpunkt bei Einzug. So sieht es im Moment auch die Vorschrift § 557a Abs. 4 BGB vor.

Folge: Auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist eine später erklärte Indexmieterhöhung wirksam

Indexmiete – Neue Geheimwaffe?

Den Mietzins an den Verbraucherpreisindex zu koppeln hat als neue, gefühlte „Geheimwaffe“ insbesondere die Stadt Berlin in Ihren Bann gezogen.

https://www.capital.de/immobilien/indexmiete–experte-haelt-regulierung-fuer-sinnlos-33171392.html

Bekanntheitsgrad

Doch erst die Diskussion hat scheinbar für deren „Berühmtheit“ diese vermeintlichen Tricks gesorgt.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2022/08/mieten-indexmiete-steigung-inflation-berlin-wohnungsmarkt-.html

Fast über 90% der Mieter sind gar nicht betroffen.

https://www.iwkoeln.de/presse/iw-nachrichten/ralph-henger-christian-oberst-nur-22-prozent-haben-eine-indexmiete-abgeschlossen.html

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/indexmieten-beim-wohnen_84342_583966.html

Ob sich die Aufregung überhaupt lohnt?

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/indexmieten-beim-wohnen_84342_583966.html

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Sofern Mietparteien, also Mieter und Vermieter sich durch einen Mietvertrag (zwangsläufig) auch auf eine (monatliche) Betriebskostenvorauszahlung geeinigt haben, muss der Vermieter einmal im Jahr über die geleisteten Vorschüsse, die Vorauszahlungen, abrechnen. § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB verpflichtet ihn dazu.

Es erfolgt dann hoffentlich eine nachvollziehbare und verständliche und damit formell wirksame Abrechnung, deren Zahlen am besten auch stimmen, womit sie auch materiell wirksam ist.

Überschüssiges Geld muss der Vermieter zurücktzahlen, fehlt Geld zur Vorrauszahlung, kann er es nachfordern.

Dabei gilt für die monatliche Vorauszahlung = der Jahreskostenbetrag geteilt durch 12 Monate des Abrechnungsjahres. Das ist neue Betrag. Das letzte Jahre gibt die Orientierung für eine Erhöhung, ggf. auch Senkung. Oft wird auch der Zeitraum der letzten 3 Jahre dargestellt um einen Durchschnittswert zu ermitteln, auschlaggebend ist aber das letzte Jahr.

Man erkennt sofort, die Betriebskostenabrechnung muss damit aber „gemacht“ und „überreicht“ sein. Eine Schätzung reicht nicht aus. Auch kann nicht mitten im Jahr eine Vorauszahlung erhöht werden.

Aber selbst wenn der Vermieter seine Nebenkostenabrechnung vergessen hat, kann er sie nachholen, um mit ihr dann die Erhöhung des Vorauszahlungsbetrags zu begründen.

Nur die (letzte) Abrechnung ist Grundlage für das Erhöhungsverlangen und das ist nunmal 2021 und nicht etwa „Sorgen“ vor steigenden Energiepreisen. Oder geht doch was?

Spätestens durch die steigenden Energie- und Betriebskosten und die Inflation werden wohl in 2022/2023 besonders viele Abrechnung sehr gründlich erstellt und überprüft werden.

Parteien die sich gut verstehen, können jederzeit auch eine einvernehmliche Lösung finden, denn niemand möchte ein böse Überraschung erleben. Der Mieter nicht, wenn die Abrechnung kommt, der Vermieter nicht wenn die Grundabrechnungen kommen.

Nachtrag:

lesenswert, bei WDR: https://www1.wdr.de/nachrichten/wirtschaft/nachzahlungen-zwei-monatsmieten-vonovia-100.html

Die Entscheidung BGH VIII ZR 294/10 könnte, mit guter, individueller Begründung und Darstellung (der Prognose) die „Rettung“ für den Vermieter darstellen.

Gleichzeitig sitzt die Angst der Mieter tief, eine Nebenkostenvorauszahlung nicht zu leisten, um damit ins „Kündigungsrisiko“ zu gehen.

Dialog ist gefragter denn je….

RAe ZRWD, Gießen

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