Kautions-Urteil 2024: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2024 ganz frisch zu Kautionsrückforderungen entschieden.

Vermieter die eine Wohnung oder aber eine Gewerbeimmobilie in beschädigtem Zustand zurückbekommen, mussten im Mietrecht besonders auf eine kurze Verjährungszeit achten.

Es gilt § 548 Absatz 1 BGB. Die kurze Verjährungszeit von nur 6 Monate soll schneller Rechtsfrieden schaffen und den Mieter schützen.

Verjährungszeiten sind im bürgerlichen Sprachgebrauch oft mit 3 Jahren bekannt, z.B. bei Gutscheinen. Das aktuelle Mietrecht kannte aber immer diese kürzere Fristen.

Der Vermieter musste sich beeilen Schäden in der Wohnung zu finden, zu „bepreisen“ und geltend zu machen. Mieter wiederum hofften auf schnelle Klärung, da sie ihre Kaution, die Mietsicherheit zurückgezahlt haben wollten.

Der BGH hat nun aber entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit (bereits) verjährten Schadensersatzansprüchen (6 Monate sind rum, seit Wiedererhalt der Wohnung) auch regelmäßig dann möglich sind, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungbefugnis („Hallo Mieter ich will direkt Geld für die Schäden“ , anstatt „Hallo Mieter, mach das bitte durch eigene Arbeit und Mühe oder Kosten wieder heile!“) nicht innerhalb der unverjährten Zeit (also in diesen 6 Monaten) noch ausgeübt hat.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Pressemitteilung zum Kautions-Urteil des BGH:

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024144.html

[Youtube Mitteilung via TV-Sender „Phoenix“]

Außerdem:

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

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